Vermietete Wohnung verkaufen

Herausforderungen beim Verkauf vermieteter Wohnungen:

• Zustand der Wohnung bei Besichtigungen: Der Zustand der Wohnung lässt sich während der Besichtigungen nur bedingt beeinflussen, da der Mieter in der Wohnung lebt und die Immobilie in seiner Nutzung ist.
• Eingeschränktes Käuferspektrum: Der Kreis der potenziellen Käufer für vermietete Wohnungen ist begrenzt, da viele Käufer entweder selbst einziehen möchten oder Wert auf eine sofortige Verfügbarkeit der Immobilie legen.
• Besichtigungstermine: Besichtigungen sollten nur mit ernsthaften und konkreten Interessenten vereinbart werden, um die Zeit des Mieters und des Verkäufers zu schonen.
• Absprache mit dem Mieter: Besichtigungstermine müssen stets mit dem Mieter abgestimmt werden, wobei dessen Bedürfnisse und Zeitpläne berücksichtigt werden müssen.
• Berücksichtigung der Mieterbedürfnisse: Der Mieter sollte während des gesamten Prozesses respektvoll behandelt werden, um Konflikte zu vermeiden und den Verkauf reibungslos zu gestalten.

Notwendige Unterlagen beim Verkauf 

• Mietvertrag: Der vollständige Mietvertrag einschließlich Details zu Befristungsvereinbarungen, Indexierungen und Sonderkonditionen.
• Nachweis der Mietzahlungen: Bestätigung über die vollständige Zahlung der Miete, einschließlich der Betriebskosten.
• Bestätigung über offene Forderungen: Eine Bestätigung des Wohnungseigentümers, dass keine offenen Mietrückstände oder sonstige Schulden des Mieters bestehen.
• Kautionsbestätigung: Eine Bestätigung des Verkäufers, dass der Mieter die Kaution vollständig gezahlt hat und dass diese in voller Höhe auf den Käufer übertragen wird.
• Unterlagen des Mieters: Eine vollständige Übermittlung der Dokumente zur Identitätsfeststellung des Mieters sowie seines Bonitätsnachweises.

Faktoren, die den Wert beeinflussen:

Mehrere Faktoren wirken sich auf den Wert einer vermieteten Wohnung aus:

• Höhe des Mietzinses: Ein überdurchschnittlicher Mietzins kann den Wert einer Wohnung sowohl positiv als auch negativ beeinflussen, je nachdem, ob er im Vergleich zum Marktpreis zu hoch oder zu niedrig ist.
• Befristete oder unbefristete Mietverhältnisse: Wohnungen mit befristeten Mietverhältnissen sind tendenziell wertvoller, da sie dem Käufer eine gewisse Planungssicherheit bieten.
• Dauer der Restlaufzeit des Mietvertrages: Eine lange Restlaufzeit des Mietvertrages kann den Verkaufspreis mindern, da potenzielle Käufer nur eingeschränkte Möglichkeiten haben, die Wohnung selbst zu nutzen.
• Bonität des Mieters und Zahlungshistorie: Die Zahlungsfähigkeit des Mieters spielt eine Rolle für die Sicherheit des Einkommens aus der Miete. Eine positive Zahlungshistorie erhöht den Wert der Wohnung.
• Rechtliche Qualität des Mietvertrages: Bestehen Risiken im abgeschlossenen Mietvertrag? Wurde die Betriebskostenregelung korrekt und im Einklang mit den gesetzlichen Vorgaben vereinbart, oder könnte der Mieter möglicherweise einen Rückforderungsanspruch geltend machen? Hierzu gibt es ein aktuelles Urteil des OGH: Siehe dazu https://rdb.manz.at/document/ris.just.JJT_20241217_OGH0002_0100OB00054_24Z0000_000.

Bewertung einer befristet vermieteten Wohnung

Für befristet vermietete Wohnungen gibt es ein eingeschränktes Käuferspektrum, da viele Käufer eine Wohnung ohne Mietverhältnisse bevorzugen. In leeren Wohnungen kann der Zustand optimiert und der Preis häufig höher angesetzt werden, da mehr Interessenten vorhanden sind. Das bedeutet, dass vermietete Wohnungen in der Regel zu einem niedrigeren Preis verkauft werden als unvermietete.

FAQ 

Kann man eine vermietete Eigentumswohnung verkaufen?

Wird durch den Verkauf der Mietvertrag aufgelöst?

Nein, wenn das Mietrechtsgesetz anwendbar ist, gilt der Grundsatz „Kauf bricht Miete nicht“. Das Mietrechtsgesetz ist bei Wohnungen und regulärer Langzeitvermietung grundsätzlich anzuwenden. Anders sieht die Situation bei vermieteten Einfamilienhäusern aus. Beim Verkauf einer Eigentumswohnung, bei der das Mietverhältnis dem MRG unterliegt geht der Mietvertrag automatisch auf den neuen Eigentümer über.

Kann der Käufer den Mieter den Mietvertrag aufkündigen?

Gemäß § 30 MRG  kann der Vermieter (also auch der Käufer) ein unbefristetes Mietverhältnis nur aus bestimmten gesetzlichen Kündigungsgründen auflösen. Wenn der Mieter regelmäßig seine Miete bezahlt und sich nichts zu Schulden kommen lässt ist nur noch eine Kündigung wegen Eigenbedarf denkbar. Hier ist aber die Sperrfrist nach § 30 Abs 3 Satz 2 MRG zu beachten. Eine Kündigung des Mietvertrages vom Vermieter, der das Mietwohnung durch ein Rechtsgeschäft unter Lebenden erworben hat,  aufgrund von Eigenbedarf ist nur möglich, wenn zwischen dem Erwerb de Mietwohnung und Kündigungstermin mindestens zehn Jahre liegen. https://www.jusline.at/gesetz/mrg/paragraf/30

Ja, es gibt durchaus eine Möglichkeit, die Nachfrage und somit den potenziellen Verkaufspreis einer vermieteten Wohnung zu erhöhen. Eine effektive Strategie besteht darin, mit dem Mieter eine individuelle Vereinbarung zu treffen, unter welchen Rahmenbedingungen er bereit ist, seine Mietrechte aufzugeben.

Ein solcher Schritt eröffnet die Möglichkeit, auch Kaufinteressenten anzusprechen, die auf der Suche nach einer kurzfristig oder mittelfristig verfügbaren Wohnung sind. Diese potenziellen Käufer sind besonders an einer Immobilie interessiert, bei der der Mieter bereit ist, frühzeitig auszuziehen, sodass sie die Wohnung selbst nutzen oder nach ihren Vorstellungen umgestalten können. Durch diese Option erweitern sich die Käuferkreise, was zu einer stärkeren Nachfrage und im besten Fall zu einem höheren Verkaufspreis führt.

Gerne verkaufen wir auch Ihre vermiete Wohnung zu einem guten Preis. Aufgrund unserer langjährigen Erfahrung im Verkauf vermieteter Wohnungen, wissen wir worauf es im Verkaufsprozess ankommt.

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