Immobilienbewertung Wien

Wie kann ich den Wert einer Immobilie ermitteln?

Für die Wertermittlung einer Immobilie benötigen Sie Vergleichswerte aus tatsächlichen Kaufpreisen von ähnlichen Objekten, die sich in räumlicher Nähe zu Ihrer Immobilie befinden und zeitlich in der Nähe des Bewertungsstichtages liegen. Da Immobilien selten exakt identisch sind, müssen Unterschiede – sogenannte Bewertungsmerkmale – durch entsprechende Zu- und Abschläge berücksichtigt werden. Die Auswahl der geeigneten Vergleichswerte sowie die korrekte Anwendung der Zu- und Abschläge erfordert umfassende Marktkenntnis und vor allem Erfahrung im Verkauf von Immobilien. Besonders aussagekräftig sind Vergleichswerte aus kürzlich abgeschlossenen Immobilienverkäufen, bei denen der Gutachter direkt in den Verkaufsprozess involviert war oder zumindest detaillierte Kenntnisse über die verkauften Objekte und den Verlauf der Verkäufe hatte.

Was zeichnet einen guten Immobiliengutachter in Wien aus?

Ein herausragender Immobiliengutachter verfügt nicht nur über ein ausgeprägtes Immobiliengesprür, sondern auch über aktuelle Vergleichswerte von kürzlich verkauften Immobilien. Ein qualifizierter Sachverständiger ist zudem in der Lage, diese Vergleichswerte fachgerecht anzupassen und die Unterschiede zwischen den Immobilien durch präzise Zu- und Abschläge zu gewichten.

Die Auswahl des richtigen Sachverständigen für die Immobilienbewertung

Bei der Wahl eines Gutachters empfehlen wir, auf folgende Kriterien zu achten:

• Verkaufserfahrung: Bewertet der Gutachter nur Immobilien, oder verfügt er auch über praktische Verkaufserfahrung in den jeweiligen Immobilienkategorien?
• Datenbank und Vergleichswerte: Über welche Datenbank verfügt der Sachverständige? Kennt er nur die Kaufpreise, oder hat er die verkauften Immobilien auch vor Ort begutachtet?
• Handelnde Personen: Wer nimmt die zu bewertende Immobilie auf, und wer erstellt das Gutachten? Verfügen diese Personen über das nötige Immobiliengesprür?
• Spezialisierung: Ist der Gutachter auf die jeweilige Immobilienart spezialisiert, oder bewertet er alle Arten von Immobilien?
• Qualität vor Quantität: Lassen Sie sich nicht vom Umfang des Gutachtens täuschen. Entscheidend sind die Qualität der Vergleichswerte und die Markterfahrung des Gutachters. Ein umfangreiches Gutachten bedeutet nicht automatisch eine genauere Wertermittlung.

Welche Vergleichswerte sind für die Ermittlung des Marktwertes sinnvoll und aussagekräftig?

Die aussagekräftigsten Vergleichswerte stammen aus kürzlich abgeschlossenen Immobilienverkäufen, bei denen der Gutachter entweder direkt in den Verkaufsprozess eingebunden war oder detaillierte Kenntnisse über die verkauften Immobilien und die Transaktionsabläufe besitzt. Selbst wenn ein Gutachter Kaufpreise aus dem Grundbuch oder über EDV-Programme ermittelt, fehlen ihm ohne aktive Beteiligung am Verkaufsprozess oft entscheidende Informationen, die den Kaufpreis beeinflusst haben. Dazu gehören:

• Zustand der Immobilie: War die Immobilie zum Verkaufszeitpunkt modernisierungsbedürftig oder bereits modernisiert?
• Kaufpreisbeeinflussende Merkmale: Welche Eigenschaften der Immobilie (z. B. Grundriss, Freiflächen, Ausstattung) haben den Preis mitbestimmt?
• Vermarktung: Wie, wo und wie lange wurde die Immobilie am Markt angeboten?
• Nachfrage: War die Nachfrage hoch? Handelte es sich um einen schnellen Verkauf, und gab es mehrere konkrete Kaufinteressenten zu diesem Preis?

Ohne diese Details kann der Gutachter die Vergleichswerte nur unzureichend bewerten und anpassen. Daher sind praxisnahe Kenntnisse und eine aktive Einbindung in den Immobilienmarkt unverzichtbar, um den realen Marktwert einer Immobilie präzise zu ermitteln.

Online Immobilienbewertung in Wien- Gratis Immobilienbewertung 

Online Immobilienbewertungen verfolgen meistens das vorrangige Ziel, die Kontaktdaten von Verkaufswilligen Immobilieneigentümern zu erhalten. Diese Bewertungen können sehr stark vom wahren Immobilienwert abweichen. Auch wenn Sie Tabellenwerte aus Zeitungen oder dem Immobilienpreisspiegel heranziehen, können diese sehr weit vom tatsächlichen Wert abweichen.

Der Wert einer Immobilie hängt von sehr vielen unterschiedlichen Parametern ab. Bei einer Online Bewertung oder bei Verwendungen von Tabellenwerte werden aber nur die wenigsten Parameter berücksichtigt und daher ist die Bewertung sehr ungenau und kann dementsprechend stark vom wahren Wert der Immobilie abweichen.

Beispiel Wohnung: Ein 70m² Wohnung mit einem ungünstigen Grundriss mit nur 2 Zimmern ist deutlich weniger wert, als eine 70 m² große Wohnung mit einem guten Grundriss mit 3 brauchbaren Zimmern. Der Grundriss wird weder in der Tabelle noch in einer Online Bewertung berücksichtigt.

Weitere Faktoren die in Tabellenwerten keine oder zu wenig Rücksicht finden:

• Stockwerkslage,
• Mikrolage
• Aussicht, Nachbarbebauung
• Höhe der laufenden Betriebskosten
• gesetzliche Mietzinsbeschränkung
• Zustand der Wohnung
• Geplante größere Sanierungen in der Wohnhausanlage

Beispiel Haus:

Beurteilung der Substanz des Hauses bei Berücksichtigung der für das Grundstück geltenden Flächenwidmungs- und Bebauungsbestimmungen.

Kostenlose Immobilienbewertung von einem Immobilienmakler

Immobilienbesitzern, die Ihre Immobilie verkaufen wollen, bieten Immobilienmakler kostenlose Preiseinschätzungen an. Diese Preiseinschätzungen werden mit wenig bis keinen Aufwand und ohne Recherche erstellt. Um den Verkaufsauftrag zu erhalten, ergibt die Preiseinschätzung tendenziell einen sehr hohen erzielbaren Verkaufspreis. Für den anschließenden Verkaufsprozess ist es nicht vorteilhaft, wenn der Angebotspreis einem Phantasiepreis gleicht.

Falls Sie eine seriöse schriftliche Preiseinschätzung Ihrer Immobilie wünschen, dessen Ergebnis nicht von einem erhofften Verkaufsauftrag beeinflusst ist, bieten wir Ihnen die kurze schriftliche Preiseinschätzung mit mittlerem Erhebungsaufwand für Wohnungen um 720 € an. Sollte es zu einem anschließenden Verkaufsauftrag kommen, wird Ihnen dieser Betrag gutgeschrieben.

Kontaktieren Sie Herrn DI Brehm für ein unverbindliches Erstgespräch.

Unterschiedliche Verkehrswerte bei Immobilienbewertungen

Wie kann es sein, dass zwei Immobiliengutachter für ein und dieselbe Immobilie zum gleichen Stichtag zu deutlich unterschiedlichen Marktwerten kommen?

Ein Beispiel:

Zu bewerten gilt es eine in einem oberen Stockwerk gelegene, durchgreifend modernsierte Altbauwohnung in Wien mit großer sonniger Terrasse.

Es lagen 2 Bewertungen vor:

Eine Bewertung ist von Brehm Immobilien. Die Bewertung hat Herr DI Brehm, nach persönlicher Besichtigung der Altbauwohnung und des Hauses und Durchsicht der zur Verfügung gestellten Unterlagen, durchgeführt. Das Bewertungsgutachten wurde in Form einer einseitigen schriftlichen Preiseinschätzung mit kurzer Beschreibung der Immobilie und mit Angabe der besonders wertrelevanten Faktoren ausgeführt.

Welche Vergleichswerte standen uns zur Verfügung? Wir haben zwei sanierte Altbauwohnungen im gleichen Bezirk im gleichen Jahr verkauft. Eine Wohnung mit großem Balkon und eine Wohnung ohne Freifläche. Weiter waren wir in diesem Jahr beim Ankauf zweier Altbauwohnungen in ähnlicher Lage beratend tätig. Eine Wohnung nicht modernisiert, eine Wohnung durchgreifend saniert, aber ohne Freifläche. Alle vier Wohnungen hat sich Herr Baumeister DI Brehm persönlich vor Ort angeschaut und kannte somit genau den Zustand und die jeweiligen besonders wert relevanten Faktoren und wusste, wo und wie diese am Markt zum Kauf angeboten wurden. Wir gaben eine Schätzung des erzielbaren Kaufpreises der zu bewertenden Altbauwohnung mit einem Schätzbereich von +/-5 % an.

Eine zweite Bewertung von einem gerichtlich zertifizierten Sachverständigen in Form eines Verkehrswertgutachten (Umfang mehr als 50 Seiten) kam zu einem ca. 25% niedrigeren Verkehrswert. Die Befundaufnahme wurde von einem Mitarbeiter des Sachverständigen, über dessen Qualifikation nichts Näheres bekannt ist, durchgeführt. Im Gutachten wurden unter anderem 3 Vergleichswerte aus dem Grundbuch aus in der Nähe durchgeführten Verkaufstransaktionen herangezogen. Bei allen drei erhobenen Vergleichswerten war weder der Zustand, noch die Grundrisse noch die besonders wertrelevanten Faktoren der Wohnungen bekannt. Bei zwei Wohnungen war nicht bekannt, ob diese über Freiflächen verfügen. Ein Vergleichswert war über 4 Jahre alt, wurde aber nicht angepasst, obwohl es bekannt ist, dass die Preise von Altbauwohnungen in Wien in den letzten Jahren um mehrere % Punkte pro Jahr stiegen. Ein Vergleichswert war nicht von einem klassischen Altbau.

Ich überlasse jedem selbst das Urteil, welche Vergleichswerte die aussagekräftigeren waren und welcher ermittelte Immobilienwert dem Marktwert entspricht.

Die Erbin, die uns mit der Preiseinschätzung beauftrag hat, wollte nachdem ihr zwei so unterschiedliche Immobilienbewertungen vorlagen, wissen, wie es zu so unterschiedlichen Bewertungen kommen konnte. Ich habe mir in weiterer Folge das Gutachten des anderen Sachverständigen angesehen und Ihr nachvollziehbar aufgelistet, warum in diesem Gutachten herangezogene Vergleichswerte nicht aussagekräftig waren.

Link Liegenschaftsbewertungsgesetz:

https://www.jusline.at/gesetz/lbg