Oftmals beginnt die Beratungstätigkeit mit der Frage nach dem Wert einer Immobilie. Wieviel ist meine Wohnung, mein Grundstück, mein Einfamilienhaus in Wien wert? Das sind Fragen, die Immobilienmakler und Baumeister DI Brehm kompetent beantworten kann.
Was kostet eine Immobilienbewertung?
Die Kosten einer Immobilienbewertung sind vom Erhebungsaufwand, vom Umfang des Gutachtens, von der Immobilienart, dem Immobilienwert und vom ausführenden Gutachter abhängig.
Wir bieten Ihnen eine kurze schriftliche Kaufpreiseinschätzung von Immobilien in Wien an. Diese Kaufpreiseinschätzung wird von Herrn DI Brehm persönlich vorgenommen. Da wir zahlreiche Immobilien im Jahr verkaufen und an zahlreichen Immobilientransaktionen in beratender Funktion teilnehmen, kennt Herr Brehm die Gegebenheiten des Wiener Immobilienmarktes sehr gut.
Die schriftliche Preiseinschätzung für eine Wohnung in Wien bietet Herr DI Brehm um 600 € (inkl. USt) an.
Für die kurze schriftliche Preiseinschätzung sieht Herr DI Brehm sich die Wohnung Vorort an. Bitte halten Sie dafür den Grundriss, die monatlichen Betriebskostenvorschreibung, das Protokoll der letzten Wohnungseigentümerversammlung, das Nutzwertgutachten und die Vorausschau der Hausverwaltung griffbereit. Alle diese Unterlagen sollten Sie von der Hausverwaltung auf Anforderung erhalten.
Ja, kontaktieren Sie mich unverbindlich. Ich interessiere mich für eine Preiseinschätzung meiner Immobilie.
In Wien werden viele Wohnungen auch als Anlegerwohnungen gekauft. Daher ist es wichtig zu wissen, ob es bei der Vermietung eine Mietzinsbeschränkung zu beachten gilt. Für die Bewertung ist es relevant, ob die Wohnung ursprünglich gefördert errichtet wurde. Auch wenn die Förderung bereits zurückgezahlt ist, gelten weiterhin Mietzinsbeschränkungen (mit wenigen Ausnahmen). Bei von gemeinnützigen Wohnbauträgern errichteten Wohnungen gibt es spezielle Regelungen die es zu beachten gilt. Eine Wohnung, die mit frei vereinbarem Mietzins vermietet werden kann erzielt einen höheren Verkaufspreis als eine vergleichbare Wohnung wo es eine Mietzinsbeschränkung zu beachten gilt.
Was zeichnet einen guten Immobiliengutachter in Wien aus?
Das wichtigste Merkmal eines erstklassigen Immobilienbewerters ist, dass er neben einem sehr guten Immobilien-Gespür auch passende Vergleichswerte von kürzlich verkauften Immobilien besitzt. Ein guter Immobiliensachverständiger kann passende Vergleichswerte auch richtig anpassen.
Die Auswahl des richtigen Sachverständigen für Immobilienbewertung
Wir empfehlen auf folgende Punkte bei der Auswahl eines Sachverständigen Wert zu legen:
- Werden von dem Gutachter nur Immobilien bewertet oder hat der Immobiliensachverständige in den jeweiligen Immobilienkategorien auch Verkaufserfahrung?
- Welche Datenbank hat der Immobiliensachverständige? Welche Vergleichswerte stehen zur Verfügung? Kennt der Gutachter nur Kaufpreise von durchgeführten Verkäufen oder hat der Immobiliengutachter die verkauften Immobilien von innen begangen?
- Wer nimmt die zu bewertende Immobilie auf, wer schreibt das Gutachten? Wieviel Immobiliengespür haben die handelnden Personen?
- Ist der Gutachter auf die jeweilige Immobilienart spezialisiert oder bewertet er alle Arten von Immobilien?
- Lassen Sie sich nicht vom Seitenumfang des Gutachtens blenden. Es kommt auf die Vergleichswerte und die Markterfahrung des Gutachters an. Viele Seiten bedeuten nicht, dass der Marktwert besser oder genauer ermittelt wird.
Welche Vergleichswerte sind für die Ermittlung des Marktwertes sinnvoll und aussagekräftig?
Am aussagekräftigsten sind Vergleichswerte von kürzlich durchgeführten Immobilienverkäufen, bei denen der Immobiliengutachter unmittelbar an den Verkaufsprozessen beteiligt war oder zumindest genaue Kenntnisse von den verkauften Immobilien und den Verkaufsabläufen hatte. Auch wenn der Gutachter Kaufpreise von durchgeführten Immobilientransaktionen im Grundbuch oder durch EDV Programme erhebt: Ohne in die Immobilien Verkaufsprozesse eingebunden gewesen zu sein, weiß der Immobiliensachverständige folgende Kaufpreis beeinflussende Faktoren nicht:
- In welchem Zustand (modernisierungsbedürftig oder modernisiert) befand sich die Immobilie zum Verkaufszeitpunkt?
- Welche Kaufpreis beeinflussende Faktoren (z.B. Grundriss, Freiflächen etc.) gab es bei der Immobilie
- Wie, wo und wie lange wurde die Immobilie am Markt angeboten?
- Wie war die Nachfrage, war es ein schneller Verkauf, hat es mehrere konkrete Kaufinteressenten zu diesem Kaufpreis gegeben?
Online Immobilienbewertung – Gratis Immobilienbewertung
Online Immobilienbewertungen verfolgen meistens das vorrangige Ziel, die Kontaktdaten von Verkaufswilligen Immobilieneigentümern zu erhalten. Diese Bewertungen können sehr stark vom wahren Immobilienwert abweichen. Auch wenn Sie Tabellenwerte aus Zeitungen oder dem Immobilienpreisspiegel heranziehen, können diese sehr weit vom tatsächlichen Wert abweichen.
Der Wert einer Immobilie hängt von sehr vielen unterschiedlichen Parametern ab. Bei einer Online Bewertung oder bei Verwendungen von Tabellenwerte werden aber nur die wenigsten Parameter berücksichtigt und daher ist die Bewertung sehr ungenau und kann dementsprechend stark vom wahren Wert der Immobilie abweichen.
Beispiel Wohnung: Ein 70m² Wohnung mit einem ungünstigen Grundriss mit nur 2 Zimmern ist deutlich weniger wert, als eine 70 m² große Wohnung mit einem guten Grundriss mit 3 brauchbaren Zimmern. Der Grundriss wird weder in der Tabelle noch in einer Online Bewertung berücksichtigt.
Weitere Faktoren die in Tabellenwerten keine oder zu wenig Rücksicht finden:
- Stockwerkslage,
- Mikrolage
- Aussicht, Nachbarbebauung
- Höhe der laufenden Betriebskosten
- gesetzliche Mietzinsbeschränkung
- Zustand der Wohnung
- Geplante größere Sanierungen in der Wohnhausanlage
Beispiel Haus:
Beurteilung der Substanz des Hauses bei Berücksichtigung der für das Grundstück geltenden Flächenwidmungs- und Bebauungsbestimmungen.
Kostenlose Immobilienbewertung von einem Immobilienmakler
Immobilienbesitzern, die Ihre Immobilie verkaufen wollen, bieten Immobilienmakler kostenlose Preiseinschätzungen an. Diese Preiseinschätzungen werden mit wenig bis keinen Aufwand und ohne Recherche erstellt. Um den Verkaufsauftrag zu erhalten, ergibt die Preiseinschätzung tendenziell einen sehr hohen erzielbaren Verkaufspreis. Für den anschließenden Verkaufsprozess ist es nicht vorteilhaft, wenn der Angebotspreis einem Phantasiepreis gleicht.
Falls Sie eine seriöse schriftliche Preiseinschätzung Ihrer Immobilie wünschen, dessen Ergebnis nicht von einem erhofften Verkaufsauftrag beeinflusst ist, bieten wir Ihnen die kurze schriftliche Preiseinschätzung mit mittlerem Erhebungsaufwand für Wohnungen um 600 € an. Sollte es zu einem anschließenden Verkaufsauftrag kommen, wird Ihnen dieser Betrag gutgeschrieben.
Kontaktieren Sie Herrn DI Brehm für ein unverbindliches Erstgespräch.
Unterschiedliche Verkehrswerte bei Immobilienbewertungen
Wie kann es sein, dass zwei Immobiliengutachter für ein und dieselbe Immobilie zum gleichen Stichtag zu deutlich unterschiedlichen Marktwerten kommen?
Ein Beispiel:
Zu bewerten gilt es eine in einem oberen Stockwerk gelegene, durchgreifend modernsierte Altbauwohnung in Wien mit großer sonniger Terrasse.
Es lagen 2 Bewertungen vor:
Eine Bewertung ist von Brehm Immobilien. Die Bewertung hat Herr DI Brehm, nach persönlicher Besichtigung der Altbauwohnung und des Hauses und Durchsicht der zur Verfügung gestellten Unterlagen, durchgeführt. Das Bewertungsgutachten wurde in Form einer einseitigen schriftlichen Preiseinschätzung mit kurzer Beschreibung der Immobilie und mit Angabe der besonders wertrelevanten Faktoren ausgeführt.
Welche Vergleichswerte standen uns zur Verfügung? Wir haben zwei sanierte Altbauwohnungen im gleichen Bezirk im gleichen Jahr verkauft. Eine Wohnung mit großem Balkon und eine Wohnung ohne Freifläche. Weiter waren wir in diesem Jahr beim Ankauf zweier Altbauwohnungen in ähnlicher Lage beratend tätig. Eine Wohnung nicht modernisiert, eine Wohnung durchgreifend saniert, aber ohne Freifläche. Alle vier Wohnungen hat sich Herr Baumeister DI Brehm persönlich vor Ort angeschaut und kannte somit genau den Zustand und die jeweiligen besonders wert relevanten Faktoren und wusste, wo und wie diese am Markt zum Kauf angeboten wurden. Wir gaben eine Schätzung des erzielbaren Kaufpreises der zu bewertenden Altbauwohnung mit einem Schätzbereich von +/-5 % an.
Eine zweite Bewertung von einem gerichtlich zertifizierten Sachverständigen in Form eines Verkehrswertgutachten (Umfang mehr als 50 Seiten) kam zu einem ca. 25% niedrigeren Verkehrswert. Die Befundaufnahme wurde von einem Mitarbeiter des Sachverständigen, über dessen Qualifikation nichts Näheres bekannt ist, durchgeführt. Im Gutachten wurden unter anderem 3 Vergleichswerte aus dem Grundbuch aus in der Nähe durchgeführten Verkaufstransaktionen herangezogen. Bei allen drei erhobenen Vergleichswerten war weder der Zustand, noch die Grundrisse noch die besonders wertrelevanten Faktoren der Wohnungen bekannt. Bei zwei Wohnungen war nicht bekannt, ob diese über Freiflächen verfügen. Ein Vergleichswert war über 4 Jahre alt, wurde aber nicht angepasst, obwohl es bekannt ist, dass die Preise von Altbauwohnungen in Wien in den letzten Jahren um mehrere % Punkte pro Jahr stiegen. Ein Vergleichswert war nicht von einem klassischen Altbau.
Ich überlasse jedem selbst das Urteil, welche Vergleichswerte die aussagekräftigeren waren und welcher ermittelte Immobilienwert dem Marktwert entspricht.
Die Erbin, die uns mit der Preiseinschätzung beauftrag hat, wollte nachdem ihr zwei so unterschiedliche Immobilienbewertungen vorlagen, wissen, wie es zu so unterschiedlichen Bewertungen kommen konnte. Ich habe mir in weiterer Folge das Gutachten des anderen Sachverständigen angesehen und Ihr nachvollziehbar aufgelistet, warum in diesem Gutachten herangezogene Vergleichswerte nicht aussagekräftig waren.
Link Liegenschaftsbewertungsgesetz:
Sie wollen wissen, was Ihr Haus / Ihre Wohnung wert ist?
Wenn Sie Ihre Wohnung / Ihr Haus verkaufen wollen, bieten wir Ihnen eine faire Möglichkeit, ohne Zusatzkosten den Marktwert Ihrer Immobilie zu bewerten.
