KAUFANGEBOT FÜR IMMOBILIE – KAUFANBOT RÜCKTRITT
Beim Kauf und Verkauf von Immobilien ist man gut beraten, größte Vorsicht walten zu lassen. Ein Kaufvertrag kommt in Österreich bereits mit der erklärten Willenseinigung von Käufer und Verkäufer über die Kaufsache (Immobilie) und Kaufpreis zustande. Ein Immobilienkaufvertrag kann also nicht nur schriftlich, sondern grundsätzlich auch mündlich zustande kommen, auch wenn Käufer und Verkäufer vereinbaren, nachträglich einen schriftlichen Kaufvertrag aufsetzen zu lassen
Wenn ein Immobilieneigentümer seine Immobilie zum Verkauf anbietet und ein Kaufinteressent Interesse am Kauf hat, ist der Verkäufer gut beraten, sich ein verbindliches Kaufanbot für seine Immobilie vorlegen zu lassen. Damit ein Kaufanbot verbindlich ist und es sich nicht bloß eine unverbindliche Kaufabsichtserklärung handelt, müssen eine Reihe von Anforderungen erfüllt sein.
Ist ein Kaufanbot verbindlich?
Ja, ein richtig aufgesetztes Kaufanbot ist verbindlich. Wird eine verbindliches Kaufanbot von Käufer und Verkäufer unterfertigt, entsteht eine Punktation nach § 885 Allgemein Bürgerlichen Gesetzbuch.
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Inhalt eines Kaufanbots
Das Kaufanbot ist im Wesentlichen eine Erklärung des Kaufinteressenten und nicht des Verkäufers. Der Käufer gibt durch das Angebot verbindlich bekannt, die betreffende Immobilie erwerben zu wollen. Dabei werden sämtliche wesentlichen Bedingungen im Angebot festgelegt. Ein Kaufanbot muss so hinreichend bestimmt sein, dass durch die Annahme des Kaufanbots durch den Verkäufer in weiterer Folge der Kaufvertrag ohne weitere Erklärungen abgeschlossen werden kann.
Folgende Punkte sollten im Kaufanbot enthalten sein:
- Die Vertragsparteien sind näher zu bezeichnen (Name, Adresse, Geburtsdatum).
- Der Kaufgegenstand ist genau zu bezeichnen. Die Grundstücksadresse, die Einlagezahl, die Katastralgemeinde, gegebenenfalls die Miteigentumsanteile/Wohnungseigentum, Grundstücksnummer
- Im Falle einer belasteten Liegenschaft sind entsprechende Hinweise auf die Lasten und eine diesbezügliche Vereinbarung dazu erforderlich.
- Der Kaufpreis muss bestimmt sein. Die Fälligkeit des Kaufpreises und die Zahlungsmodalitäten gehören geregelt.
- Die Gewährleistung und Haftung sind zu regeln. Die Gewährleistung umfasst sowohl Sachmängel als auch Rechtsmängel.
- Die Bindungsfrist (Wie lange bindet sich der Käufer an das Kaufanbot) ist anzugeben.
- Der Vertragserrichter sollte festgelegt sein.
- Es ist festzulegen, wer die Nebengebühren (Kosten der Vertragserrichtung, Intabulation, Grunderwerbssteuer usw.) zu tragen hat.
- Der Übergabezeitpunkt und Übergabeort sind zu regeln.
Rücktritt vom Kaufanbot
Grundsätzlich ist der Rücktritt vom verbindlichen Kaufanbot, wenn keine vertraglichen Rücktrittsrechte im Kaufanbot vereinbart wurden, ohne Zustimmung des Verkäufers nicht möglich.
Gemäß §862 Allgemein bürgerliches Gesetzbuch kann der Antrag vor Ablauf der Annahmefrist nicht zurückgenommen werden. Daher sollte die Bindungsfrist eines Kaufanbot, in dem der Kaufinteressent sich verbindlich dazu bereit erklärt, die Immobilie gemäß den im Kaufanbot angeführten Bedingungen zu erwerben, nicht zu lange gewählt werden. Innerhalb der Bindungsfrist kann der Käufer nicht zurücktreten, auch dann nicht, wenn der Verkäufer sein Kaufanbot auch noch nicht angenommen hat.
DAHER ACHTUNG: Innerhalb der Bindungsfrist ist der Kaufinteressent an diese Immobilie gebunden.
Es gibt jedoch eine Ausnahme, in der ein Käufer vom Kaufanbot auch ohne vertraglich vereinbarte Rücktrittsrechte ohne Konsequenzen zurücktreten kann.
Rücktritt nach §30a Konsumentenschutzgesetz: Gibt ein Verbraucher am selben Tag der Erstbesichtigung einer Wohnung oder Einfamilienhauses ein Kaufanbot (eine Vertragserklärung) ab, so kann er binnen einer Woche vom Kaufanbot zurücktreten, sofern der Erwerb der Deckung des dingenden Wohnbedürfnisses des Verbrauchers oder nahen Angehörigen dienen soll.
Rücktrittsfrist Kaufanbot nach §30 KSchG
Grundsätzlich kann der Käufer, wenn die Bedingungen des §30a Konsumentenschutzgesetz gegeben sind, binnen einer Woche vom Kaufanbot zurücktreten. Wenn der Käufer keine Zweitschrift seiner Vertragserklärung und eine schriftliche Erklärung über das Rücktrittsrecht erhalten hat, erlischt das Rücktrittsrecht spätestens ein Monat nach dem Tag der erstmaligen Besichtigung.
Kaufanbot vorbehaltlich Finanzierung
Wie geht man am besten vor, wenn man ein Kaufanbot vorbehaltlich Finanzierung vorgelegt bekommt? Eine Finanzierungsabklärung kann – wenn sie nicht professionell gesteuert wird – lang dauern. Der Verkäufer kann sich nur auf die Angaben des Käufers verlassen und eine Beurteilung der Erfolgsaussichten der Finanzierungserlangung fällt schwer. Wir wissen, wie Verkäufer am besten mit Kaufanboten vorbehaltlich Finanzierung umgehen sollten. Brehm Immobilien arbeitet seit Jahren mit einem Finanzierungsexperten zusammen, der kreditwürdigen Kaufinteressenten sehr rasch eine verbindliche Finanzierungszusage durch mehrere Banken liefert. Durch die verbindliche Finanzierungszusage kann das Kaufanbot verbindlich ausgestellt werden und der Verkäufer kann guten Gewissens, das Kaufanbot gegenzeichnen.
Ein verbindliches Kaufanbot das hält
Baumeister und Immobilientreuhänder Brehm achtet bei der Vermittlung von Immobilien darauf, dass dem Käufer vor Stellung eines verbindlichen Kaufanbots sämtliche wesentliche Informationen über die Immobilie offengelegt wurden. Durch unsere transparente Vorgangsweise werden mögliche Rücktrittsgründe, sowie Gewährleistungen und Haftungen des Käufers auf ein Minimum reduziert bzw. gänzlich ausgeschlossen. Wir setzen das Kaufanbot richtig auf und passen auf, dass das Kaufanbot verbindlich abgegeben wird. Weiter geben wir Acht darauf, dass vom Käufer keine Rücktrittsrechte in das Kaufanbot aufnimmt. Ein Rücktritt vom unserem Kaufanbot ist ohne die Zustimmung des Verkäufers nicht mehr möglich.
Wenn Sie Ihre Immobilie sicher und zeitnah verkaufen wollen, freut sich Herr Brehm über Ihre Kontaktanfrage oder Anruf.
Wir hatten in den letzten 10 Jahren keinen einzigen Rücktritt vom Kaufanbot und wir haben 98% der uns zum Verkauf anvertrauten Immobilien verkauft.
Tipps für Käufer:
- Sorgfältige Überprüfung vor Unterzeichnung des Kaufangebots: Der Käufer sollte die Liegenschaft vor der Unterzeichnung des Kaufanbots sorgfältig prüfen. Je nach Immobilienart (Wohnung, Haus, Grundstück) gilt es auf unterschiedliche Aspekte achtzugeben.
- Wenn Sie beabsichtigen eine Immobilie zu erwerben, ist es von Vorteil, wenn Sie im Vorfeld mit Ihrer Bank oder einem Finanzierungsberater den möglichen Finanzierungsrahmen abklären. Wenn Sie mit der Finanzierungsabklärung erst beginnen, wenn Sie die passende Immobile gefunden haben, kann es sein, dass Sie das Nachsehen haben, wenn andere Kaufinteressenten schneller waren.
- Klare Formulierungen im Kaufanbot: Alle Punkte im Kaufanbot sollten klar und präzise formuliert sein, um Missverständnisse zu vermeiden. Dies gilt vor allem für wichtige Aspekte wie den Übergabetermin, etwaige Mängel, Lastenfreiheit und die Kostentragung.
- Vermeidung von Druck: Es ist wichtig, sich ausreichend Zeit zu nehmen, um das sich das Angebot genau anzuschauen und sich seiner Entscheidung bewusst sein, bevor man unterschreibt.
- Genaue Befristung: Das Kaufanbot sollte eine klare Befristung für die Annahme enthalten, um die Gültigkeit des Angebots zu regeln und unnötige Komplikationen vermeiden.
Häufig gestellte Fragen
Unterschied zwischen einem Kaufanbot und einem Kaufvertrag
Formal betrachtet handelt es sich bei einem beidseitig unterzeichneten Kaufanbot um eine Punktation nach § 885 Allgemein Bürgerlichen Gesetzbuch. In Österreich wird der eigentliche Immobilienerwerb erst durch die Eintragung ins Grundbuch wirksam. Das Kaufanbot repräsentiert jedoch die verbindliche Absicht des Käufers, die Immobilie zu erwerben. Der tatsächliche Kaufvertrag wird nach der Annahme des Angebots durch den Verkäufer von einem Notar oder Rechtsanwalt vorbereitet und abgeschlossen.
Welche Kosten entstehen beim Rücktritt vom Immobilienkaufanbot?
Wenn die Immobilie dem Käufer durch einen Immobilienmakler vermittelt wurde und der Käufer nach Annahme des Kaufanbots vom Immobilienkauf zurücktritt, wird der zurücktretende Käufer die Provision der des Immobilienmaklers zu begleichen haben. Der Provisionsanspruch entsteht mit der Annahme des Kaufanbots durch den Verkäufer.
Zusätzlich drohen dem vom Kaufanbot zurücktretenden Schadenersatzansprüche des Verkäufers.
Die genauen Kosten hängen von den im Kaufanbot festgelegten Bedingungen ab und können beispielsweise durch bereits getätigte Aufwendungen des Verkäufers entstehen.
Verbindlichkeit einer Kaufabsichtserklärung
Eine Kaufabsichtserklärung wird als weniger verbindlich betrachtet als ein verbindliches Kaufanbot. Die Verbindlichkeit hängt von den im Dokument festgelegten Bedingungen ab.
