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Die Maklerprovision und der Maklervertrag in Österreich

Auf dieser Seite wird Ihnen ein Überblick über die Maklerprovision in Österreich gegeben. Es werden Fragen zum Thema Maklerprovision, wie zum Beispiel, wer zahlt die Maklergebühr oder wie hoch die Maklerprovision in Österreich ist, beantwortet. Es werden auch Fragen zum Maklervertrag, wie zum Beispiel, den Unterschied zwischen dem schlichten und dem Alleinvermittlungsauftrag und deren Unterschiede erläutert.

Wer zahlt die Maklerprovision in Österreich?

Grundsätzlich bezahlt in Österreich der Auftraggeber die Maklergebühr, wenn das vermittelnde Geschäft durch die vertragsgemäße verdienstliche Tätigkeit des Maklers mit einem Dritten zustande kommt. Es wird unterschieden zwischen Kauf bzw. Verkauf und Vermietung von Immobilien. Beim Verkauf kann mit dem Verkäufer und dem Käufer eine Maklerprovision vertraglich vereinbart werden. Bei der Vermietung von Wohnungen geht der Gesetzgeber seit 1.7.2023 davon aus, dass der Immobilienmakler nur mit dem Erstauftraggeber (in der Regel der Vermieter) eine Provision bei Wohnungsmietverträge vereinbaren kann.

Also in der Regel wird der Immobilienkäufer dem Immobilienmakler eine Maklergebühr zahlen müssen, wenn dieser eine Immobilie provisionspflichtig anbietet und der Käufer mit dem Immobilienmakler Kontakt aufnimmt und in weiterer Folge die Immobilie erwirbt. Dem Wohnungsmieter hingegen darf der Immobilienmakler keine Provision in Rechnung stellen, wenn er vom Vermieter bereits den Vermittlungsauftrag für die Wohnung erhalten hat. Das heißt in der Praxis, sobald der Wohnungssuchende eine Immobilie auf einer Plattform entdeckt und direkt dort anfragt, wird er bei der Anmietung der Wohnung keine Provision zu zahlen haben. Nur wenn ein Wohnungssuchender zuerst einen Makler explizit mit der Suche nach einer Mietwohnung beauftragt (Suchauftrag), kann der Immobilienmakler dem Wohnungssuchenden eine Maklerprovision bei erfolgreicher Vermittlung in Rechnung stellen.

 

Fragen Sie nach unserem Immobilienmakler Angebot für den Verkauf Ihrer Immobilie. Wir machen ihnen gerne ein Erfolg versprechendes Angebot.

Wie hoch ist die übliche Maklerprovision in Österreich?

Hier wird unterschieden zwischen Käufer und Verkäufer und Mieter und Vermieter.

Maklerprovision beim Immobilienkauf:  In Österreich ist es beim Kauf von Immobilien üblich, dass der Immobilienmakler die Immobilie dem Kaufinteressenten provisionspflichtig mit 3,6 Prozent (3 % plus 20% Umsatzsteuer) Maklergebühr vom Kaufpreis anbietet.

Maklerprovision berechnen: Also wenn die Immobilie dem Käufer durch die erfolgreiche Tätigkeit des Maklers zum Beispiel um 300.000 Euro verkauft wird, stellt der Makler dem Käufer eine Rechnung von 10.800 Euro (9.000 Euro netto + 20% Umsatzsteuer (=1.800 Euro)).

Maklerprovision beim Immobilienverkauf: Auch hier ist es üblich, dass der Immobilienmakler mit dem Verkäufer eine Maklerprovision („Abgeberprovision) für die erfolgreiche Vermittlung vereinbart. Schließlich soll der Makler die Interessen des Verkäufers stark gegenüber dem Käufer vertreten und für den Verkäufer (Abgeber) einen guten Verkaufspreis herausholen. Die Höhe der vom Verkäufer zu bezahlenden Provision ist Vereinbarungssache. Es müssen jedenfalls nicht automatisch die 3% vom Kaufpreis sein, die große Makleragenturen gerne verrechnen.

Angebot für Immobilienverkauf von Brehm Immobilien: Wir vereinbaren mit den Verkäufern meistens eine Maklergebühr von 1-2% vom Kaufpreis. Die Provisionshöhe bei Brehm Immobilien ist von vielen Faktoren abhängig. Wie gefragt ist die Immobilie, wie teuer ist die Immobilie? Die Immobilie lässt sich durch die von Brehm Immobilien vorgeschlagene Maßnahmen schneller verkaufen und erzielt einen höheren Verkaufspreis. Da sind 1-2% Maklerprovision bei einem höheren Verkaufspreis von 10-20 % sehr gut investiert.

Maklerprovision bei der Immobilienvermietung: Bei der Wohnungsvermietung darf dem Mieter im Regelfall keine Provision verrechnet werden. Daher bezahlt der Vermieter die Maklkergebühr des Immobilienmaklers bei erfolgreicher Vermittlung. Hier werden am Markt unterschiedliche Leistungspakete angeboten. Die maximal zulässige Höchstprovision beträgt 3 Bruttomonatsmieten zuzüglich 20% Umsatzsteuer.

Angebot für die Immobilienvermietung in Wien von Brehm Immobilien: Wir legen ein starkes Augenmerk auf die Auswahl von guten und bonitätsstarken Mietern bei gleichzeitiger überschaubarer Vermarktungszeit (Leerstandskosten!). Wir bieten auch zahlreiche Zusatzleistungen an, wie zum Beispiel, zeitnah und preiswert Mängel in der Wohnung (Malerei etc.) zu beheben.

Fragen Sie nach unserem Immobilienmakler Angebot für die Vermietung Ihrer Immobilie in Wien. Wir machen ihnen gerne ein Erfolg versprechendes Angebot.

Ist die Maklerprovision verhandelbar?

Als Immobilienkäufer ist man meistens schlecht beraten, die Maklergebühr mit dem Immobilienmakler zu verhandeln. Schließlich soll der Makler Ihr Kaufanbot beim Immobilienverkäufer durchbringen und den Verkäufer dazu animieren, Ihr Kaufangebot anzunehmen. Meine Empfehlung für Kaufinteressenten ist daher, die Maklerprovision im Regelfall als fixen Bestandteil des Kaufpreises anzusehen und dementsprechend zu kalkulieren. Zu groß ist die Gefahr, dass sie ihre Chance auf einen erfolgreichen Kaufabschluss massiv verschlechtern und ein anderer Käufer, der die Provision nicht verhandelt, bessere Chancen beim Kauf hat.

Als Immobilienverkäufer haben sie grundsätzlich bessere Karten, um die Maklerprovision zu verhandeln. Hier empfiehlt es sich anzusehen, welche Leistung sie für die „Abgeberprovision“ (=Verkäuferprovision) geboten bekommen. Werden sie und ihre Immobilie aktiv betreut, bekommen sie regelmäßig Rückmeldung? Wird Ihre Immobilie zeitnah zu einem guten Preis verkauft? Macht der Immobilienmakler Ihnen nachvollziehbare Vorschläge, wie Sie den Verkauf Ihrer Immobilie beschleunigen und gleichzeitig einen höheren Verkaufspreis erzielen? Da diese Punkte im Vorfeld ohne persönliche Empfehlung schwer einzuschätzen sind, empfehlen wir ihnen, sich die Bewertungen (Rezensionen) der Firma anzusehen.

Welche Maklerverträge gibt es in Österreich?

Es wird unterschieden, mit wem der Immobilienmakler den Maklervertrag abschließen kann. Sowohl Abgeber (Immobilienverkäufer, Immobilienvermieter) als auch Interessenten (Immobilienkäufer, Immobilienmieter) können einen Maklervertrag abschließen.

Der Maklervertrag mit dem Interessenten wird bei der Suche nach Immobilien (Kauf oder Miete) abgeschlossen. Der Makler unterstützt den Interessenten bei der Suche nach einer Immobilie. Bei der Suche werden oft mehrere Makler beauftragt. Aufgrund der beschränkten Kapazität bieten wir diesen Service nicht an.

Beim Maklervertrag mit dem Abgeber (Verkäufer, Vermieter) wird zwischen dem Vermittlungsauftrag (schlichter Vermittlungsauftrag) und dem Alleinvermittlungsauftrag gemäß §14 Maklergesetz unterschieden.

Was ist ein schlichter Maklervertrag?

Hierbei verpflichtet sich der Immobilienmakler gegenüber dem Abgeber nicht, Käufer oder Mieter zu vermitteln.  Der Auftraggeber kann zusätzlich auch andere Makler beauftragen. Aufgrund der beschränkten Kapazität bieten wir diesen Service nicht an.

Was ist ein Alleinvermittlungsauftrag?

Beim Alleinvermittlungsauftrag verpflichtet sich der Makler nach Kräften, um die Vermittlung zu bemühen. (§14 Maklergesetz). Der Abgeber verpflichtet sich, während der Dauer des Alleinvermittlungsauftrages keine anderen Immobilienmakler zu beauftragen. Brehm Immobilien arbeitet ausschließlich auf Basis eines Alleinvermittlungsauftrages.

Alleinvermittlungsauftrag oder schlichter Maklervertrag?

Das hängt davon ab, welchen Makler Sie beauftragen. Brehm Immobilien wird nur auf Basis von Alleinvermittlungsaufträgen tätig. Unser Anspruch ist, den erteilten Auftrag bestmöglich zu erfüllen. Das heißt, die Immobilien zeitnah zum höchstmöglich erzielbaren Kaufpreis zu verkaufen oder zeitnah einen bonitätsstarken Mieter zu finden. Gleichzeitig ist unser Ziel, Auftraggeber und Kunden bestmöglich zufriedenzustellen. Wir haben nicht die Kapazität, Auftraggeber und Immobilien zeitaufwändig nach unseren hohen Ansprüchen qualitätvoll zu betreuen, wenn eine erfolgreiche Vermittlung schlussendlich beim schlichten Maklervertrag ein Glücksgeschäft ist. Beim Tätigwerden auf Basis von schlichten Maklerverträgen würde bei uns die Qualität der Vermittlung leiden, und das wollen wir nicht.

Doch Vorsicht. Nicht jedes Immobilienbüro sieht das so wie Brehm Immobilien. Wir haben einige Kunden von anderen Immobilienmaklern übernommen, die nach Ablauf des Alleinvermittlungsauftrages verzweifelt einen neuen Makler gesucht haben. Wenn Sie 6 Monate lang keine Rückmeldung bekommen, wenn Sie aktiv nachfragen und erst nach einer Woche einen unbefriedigenden, nichtssagenden Rückruf erhalten und wenn Ihre Vorstellungen/Ideen beim Verkauf ignoriert werden, dann hätten Sie besser keinen Alleinvermittlungsauftrag an dieses Immobilienbüro gegeben.

Wie lange bin ich an den Maklervertrag gebunden?

Der Alleinvermittlungsauftrag wird befristet abgeschlossen. Für die Vermittlung von Bestandsverträgen (z.B. Mietwohnungen) sind 3 Monate üblich. Bei der Vermittlung von Kaufverträgen sind 6 Monate üblich. Je nach Immobilie und Angebotspreis können auch kürzere Fristen vereinbart werden. Wenn besondere Umstände vorliegen, die die Vermittlung wesentlich erschweren oder verzögern, darf ausnahmsweise auch eine entsprechend längere Frist vereinbart werden.

Wann ist die Maklerprovision zu bezahlen?

Gemäß § 7 Maklergesetz entsteht der Anspruch auf Provision mit der Rechtswirksamkeit des vermittelten Geschäfts. Das heißt, wenn der Käufer ein verbindliches Kaufanbot stellt, das der Verkäufer annimmt, tritt die Rechtswirksamkeit des Geschäfts ein und der Makler kann die Rechnung stellen. Bei Brehm Immobilien kann auch vereinbart werden, dass die Rechnung erst dann fällig ist, wenn der Käufer über den Kaufpreis verfügen kann.

Rücktrittsrecht Maklervertrag

Der Verbraucher hat gewisse Rechte, vom Maklervertrag zurückzutreten, wenn der Makler ihn nicht richtig aufgeklärt hat. Hier empfiehlt es sich im „Fern- und Auswärtsgeschäfte-Gesetz“ –„FAGG“ nachzulesen. Weiter stehen dem Konsumenten gemäß Konsumentenschutzgesetz gewisse Rücktrittsrechte zu. (§30 KSchg und nach §3 KschG)

Nehmen Sie Kontakt auf, wir beraten Sie gerne.

 

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KAUFANGEBOT FÜR IMMOBILIE – KAUFANBOT RÜCKTRITT

Beim Kauf und Verkauf von Immobilien ist man gut beraten, größte Vorsicht walten zu lassen. Ein Kaufvertrag kommt in Österreich bereits mit der erklärten Willenseinigung von Käufer und Verkäufer über die Kaufsache (Immobilie) und Kaufpreis zustande.  Ein Immobilienkaufvertrag kann also nicht nur schriftlich, sondern grundsätzlich auch mündlich zustande kommen, auch wenn Käufer und Verkäufer vereinbaren, nachträglich einen schriftlichen Kaufvertrag aufsetzen zu lassen

Wenn ein Immobilieneigentümer seine Immobilie zum Verkauf anbietet und ein Kaufinteressent Interesse am Kauf hat, ist der Verkäufer gut beraten, sich ein verbindliches Kaufanbot für seine Immobilie vorlegen zu lassen. Damit ein Kaufanbot verbindlich ist und es sich nicht bloß eine unverbindliche Kaufabsichtserklärung handelt, müssen eine Reihe von Anforderungen erfüllt sein.

Ist ein Kaufanbot verbindlich?

Ja, ein richtig aufgesetztes Kaufanbot ist verbindlich. Wird eine verbindliches Kaufanbot von Käufer und Verkäufer unterfertigt, entsteht eine Punktation nach § 885 Allgemein Bürgerlichen Gesetzbuch.

Wenn Sie Ihre Immobilie mittels eines professionellen Immobilienmaklers sicher, zeitnah und zu einem guten Preis verkaufen wollen, freut sich Baumeister und Immobilienmakler Brehm über Ihre Anfrage. Wir bieten bei Bedarf an, Ihre Immobilie kurzfristig und preiswert in präsentierfähigen Zustand zu bringen. Mit unseren Leistungen werden mehr Kaufinteressenten angesprochen. Damit verkürzt sich die Verkaufszeit und gleichzeitig erhöht sich der erzielbare Kaufpreis. Fragen Sie nach unseren Referenzen, bis jetzt waren noch alle Verkäufer mit unseren Leistungen höchst zufrieden, wie Sie an den guten Bewertungen erkennen können.

Inhalt eines Kaufanbots

Das Kaufanbot ist im Wesentlichen eine Erklärung des Kaufinteressenten und nicht des Verkäufers. Der Käufer gibt durch das Angebot verbindlich bekannt, die betreffende Immobilie erwerben zu wollen. Dabei werden sämtliche wesentlichen Bedingungen im Angebot festgelegt. Ein Kaufanbot muss so hinreichend bestimmt sein, dass durch die Annahme des Kaufanbots durch den Verkäufer in weiterer Folge der Kaufvertrag ohne weitere Erklärungen abgeschlossen werden kann.

Folgende Punkte sollten im Kaufanbot enthalten sein:

  • Die Vertragsparteien sind näher zu bezeichnen (Name, Adresse, Geburtsdatum).
  • Der Kaufgegenstand ist genau zu bezeichnen. Die Grundstücksadresse, die Einlagezahl, die Katastralgemeinde, gegebenenfalls die Miteigentumsanteile/Wohnungseigentum, Grundstücksnummer
  • Im Falle einer belasteten Liegenschaft sind entsprechende Hinweise auf die Lasten und eine diesbezügliche Vereinbarung dazu erforderlich.
  • Der Kaufpreis muss bestimmt sein. Die Fälligkeit des Kaufpreises und die Zahlungsmodalitäten gehören geregelt.
  • Die Gewährleistung und Haftung sind zu regeln. Die Gewährleistung umfasst sowohl Sachmängel als auch Rechtsmängel.
  • Die Bindungsfrist (Wie lange bindet sich der Käufer an das Kaufanbot) ist anzugeben.
  • Der Vertragserrichter sollte festgelegt sein.
  • Es ist festzulegen, wer die Nebengebühren (Kosten der Vertragserrichtung, Intabulation, Grunderwerbssteuer usw.) zu tragen hat.
  • Der Übergabezeitpunkt und Übergabeort sind zu regeln.

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Rücktritt vom Kaufanbot

Grundsätzlich ist der Rücktritt vom verbindlichen Kaufanbot, wenn keine vertraglichen Rücktrittsrechte im Kaufanbot vereinbart wurden, ohne Zustimmung des Verkäufers nicht möglich.

Gemäß §862 Allgemein bürgerliches Gesetzbuch kann der Antrag vor Ablauf der Annahmefrist nicht zurückgenommen werden. Daher sollte die Bindungsfrist eines Kaufanbot, in dem der Kaufinteressent sich verbindlich dazu bereit erklärt, die Immobilie gemäß den im Kaufanbot angeführten Bedingungen zu erwerben, nicht zu lange gewählt werden. Innerhalb der Bindungsfrist kann der Käufer nicht zurücktreten, auch dann nicht, wenn der Verkäufer sein Kaufanbot auch noch nicht angenommen hat.

 DAHER ACHTUNG: Innerhalb der Bindungsfrist ist der Kaufinteressent an diese Immobilie gebunden.

Es gibt jedoch eine Ausnahme, in der ein Käufer vom Kaufanbot auch ohne vertraglich vereinbarte Rücktrittsrechte ohne Konsequenzen zurücktreten kann.

Rücktritt nach §30a Konsumentenschutzgesetz: Gibt ein Verbraucher am selben Tag der Erstbesichtigung einer Wohnung oder Einfamilienhauses ein Kaufanbot (eine Vertragserklärung) ab, so kann er binnen einer Woche vom Kaufanbot zurücktreten, sofern der Erwerb der Deckung des dingenden Wohnbedürfnisses des Verbrauchers oder nahen Angehörigen dienen soll.

Rücktrittsfrist Kaufanbot nach §30 KSchG

Grundsätzlich kann der Käufer, wenn die Bedingungen des §30a Konsumentenschutzgesetz gegeben sind, binnen einer Woche vom Kaufanbot zurücktreten. Wenn der Käufer keine Zweitschrift seiner Vertragserklärung und eine schriftliche Erklärung über das Rücktrittsrecht erhalten hat, erlischt das Rücktrittsrecht spätestens ein Monat nach dem Tag der erstmaligen Besichtigung.

Kaufanbot vorbehaltlich Finanzierung

Wie geht man am besten vor, wenn man ein Kaufanbot vorbehaltlich Finanzierung vorgelegt bekommt? Eine Finanzierungsabklärung kann – wenn sie nicht professionell gesteuert wird – lang dauern. Der Verkäufer kann sich nur auf die Angaben des Käufers verlassen und eine Beurteilung der Erfolgsaussichten der Finanzierungserlangung fällt schwer. Wir wissen, wie Verkäufer am besten mit Kaufanboten vorbehaltlich Finanzierung umgehen sollten. Brehm Immobilien arbeitet seit Jahren mit einem Finanzierungsexperten zusammen, der kreditwürdigen Kaufinteressenten sehr rasch eine verbindliche Finanzierungszusage durch mehrere Banken liefert. Durch die verbindliche Finanzierungszusage kann das Kaufanbot verbindlich ausgestellt werden und der Verkäufer kann guten Gewissens, das Kaufanbot gegenzeichnen.

Ein verbindliches Kaufanbot das hält

Baumeister und Immobilientreuhänder Brehm achtet bei der Vermittlung von Immobilien darauf, dass dem Käufer vor Stellung eines verbindlichen Kaufanbots sämtliche wesentliche Informationen über die Immobilie offengelegt wurden. Durch unsere transparente Vorgangsweise werden mögliche Rücktrittsgründe, sowie Gewährleistungen und Haftungen des Käufers auf ein Minimum reduziert bzw. gänzlich ausgeschlossen. Wir setzen das Kaufanbot richtig auf und passen auf, dass das Kaufanbot verbindlich abgegeben wird. Weiter geben wir Acht darauf, dass vom Käufer keine Rücktrittsrechte in das Kaufanbot aufnimmt. Ein Rücktritt vom unserem Kaufanbot ist ohne die Zustimmung des Verkäufers nicht mehr möglich.

Wenn Sie Ihre Immobilie sicher und zeitnah verkaufen wollen, freut sich Herr Brehm über Ihre Kontaktanfrage oder Anruf.

Wir hatten in den letzten 10 Jahren keinen einzigen Rücktritt vom Kaufanbot und wir haben 98% der uns zum Verkauf anvertrauten Immobilien verkauft.

Tipps für Käufer:

  • Sorgfältige Überprüfung vor Unterzeichnung des Kaufangebots: Der Käufer sollte die Liegenschaft vor der Unterzeichnung des Kaufanbots sorgfältig prüfen. Je nach Immobilienart (Wohnung, Haus, Grundstück) gilt es auf unterschiedliche Aspekte achtzugeben.
  • Wenn Sie beabsichtigen eine Immobilie zu erwerben, ist es von Vorteil, wenn Sie im Vorfeld mit Ihrer Bank oder einem Finanzierungsberater den möglichen Finanzierungsrahmen abklären. Wenn Sie mit der Finanzierungsabklärung erst beginnen, wenn Sie die passende Immobile gefunden haben, kann es sein, dass Sie das Nachsehen haben, wenn andere Kaufinteressenten schneller waren.
  • Klare Formulierungen im Kaufanbot: Alle Punkte im Kaufanbot sollten klar und präzise formuliert sein, um Missverständnisse zu vermeiden. Dies gilt vor allem für wichtige Aspekte wie den Übergabetermin, etwaige Mängel, Lastenfreiheit und die Kostentragung.
  • Vermeidung von Druck: Es ist wichtig, sich ausreichend Zeit zu nehmen, um das sich das Angebot genau anzuschauen und sich seiner Entscheidung bewusst sein, bevor man unterschreibt.
  • Genaue Befristung: Das Kaufanbot sollte eine klare Befristung für die Annahme enthalten, um die Gültigkeit des Angebots zu regeln und unnötige Komplikationen vermeiden.

Häufig gestellte Fragen

Unterschied zwischen einem Kaufanbot und einem Kaufvertrag

Formal betrachtet handelt es sich bei einem beidseitig unterzeichneten Kaufanbot um eine Punktation nach § 885 Allgemein Bürgerlichen Gesetzbuch. In Österreich wird der eigentliche Immobilienerwerb erst durch die Eintragung ins Grundbuch wirksam. Das Kaufanbot repräsentiert jedoch die verbindliche Absicht des Käufers, die Immobilie zu erwerben. Der tatsächliche Kaufvertrag wird nach der Annahme des Angebots durch den Verkäufer von einem Notar oder Rechtsanwalt vorbereitet und abgeschlossen.

Welche Kosten entstehen beim Rücktritt vom Immobilienkaufanbot?

Wenn die Immobilie dem Käufer durch einen Immobilienmakler vermittelt wurde und der Käufer nach Annahme des Kaufanbots vom Immobilienkauf zurücktritt, wird der zurücktretende Käufer die Provision der des Immobilienmaklers zu begleichen haben. Der Provisionsanspruch entsteht mit der Annahme des Kaufanbots durch den Verkäufer.

Zusätzlich drohen dem vom Kaufanbot zurücktretenden Schadenersatzansprüche des Verkäufers.

Die genauen Kosten hängen von den im Kaufanbot festgelegten Bedingungen ab und können beispielsweise durch bereits getätigte Aufwendungen des Verkäufers entstehen.

Verbindlichkeit einer Kaufabsichtserklärung

Eine Kaufabsichtserklärung wird als weniger verbindlich betrachtet als ein verbindliches Kaufanbot. Die Verbindlichkeit hängt von den im Dokument festgelegten Bedingungen ab.

Quellenverzeichnis

https://www.jusline.at/gesetz/kschg/paragraf/30a

Aufbau Grundbuchsauszuges Muster Wien
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Grundbuchauszug – Grundbuchsauszüge

Beim Kauf und Verkauf von Immobilien ist ein aktueller Grundbuchauszug unumgänglich. Ein Grundbuchauszug ist eine Abschrift aus dem Grundbuch. Im Grundbuch erhält man zuverlässig Auskunft für die Rechtsverhältnisse eines Grundstücks. Grund genug, auf das Thema Grundbuchauszug und Grundbuch näher einzugehen.

Was ist ein Grundbuchauszug?

Ein Grundbuchauszug ist eine Abschrift aus dem Grundbuch.

Was ist das Grundbuch?

Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, in dem sich alle relevanten Daten befinden, die Liegenschaften betreffen. Hier können sich beispielsweise potenzielle Lasten finden, die ihr Bauvorhaben behindern könnten. Das Grundbuch erfasst alle bebauten und unbebauten Grundstücke. Es wird von dem jeweiligen Bezirksgericht geführt, in dem sich die Liegenschaft befindet.

Das Grundbuch wirkt gegenüber jedermann und ist öffentlich für jeden einsehbar. Im Grundbuch sieht man allen voran die dinglichen Rechte, das sind Sachenrechte, die gegenüber jedem wirken. Niemand kann sich darauf ausreden, dass er das Recht nicht kannte, weil das Grundbuch öffentlich einsehbar ist.

Grundbuchauszug online

Seit 1992 sind alle Eintragungen österreichweit digital vorhanden und auch über das Internet abrufbar. Einen Grundbuchauszug kann jeder in Österreich anfordern und erhalten. Dies ist kostenpflichtig (Grundkosten 3,67 Euro (Stand 2023), zusätzlich fallen noch Kosten der jeweiligen Anbieter an). Neben dem online Grundbuchauszug können Sie noch Grundbuchsauszüge bei Gericht oder einem Notar bestellen. Falls Sie neben dem Grundbuchauszug noch eine Erläuterung und Beratung in Anspruch nehmen wollen, verweise ich auf unser Beratungsangebot Details unter https://www.brehm-immobilien.at/immobilienberatung-immobilienconsulting-wien/

Grundbucheinsicht

Neben dem online Grundbuchauszug können Sie noch Grundbuchsauszüge bei Gericht oder einem Notar bestellen.

Kontaktieren Sie uns und vereinbaren Sie ein unverbindliches Beratungsgespräch, wenn Sie beabsichtigen Ihre Immobilie zeitnah, sicher, sorgenfrei und zu einem guten Preis zu verkaufen!

 

Aufbau des Grundbuchauszug

Grundbuchsauszüge sind in vier Bereiche gegliedert (Aufschrift, A, B und C Blatt).

Die Aufschrift verrät den Namen der zuständigen Katastralgemeinde (KG-Nummer) der betroffenen Liegenschaft und die Einlagezahl (EZ).

 

Das A Blatt enthält alle für die Liegenschaft wichtige Daten, vor allem die Größe, Adresse, Benutzbarkeit u Benutzungsart und Rechte, die am Grundstück haften.

Das B Blatt regelt das Eigentumsverhältnis der Liegenschaft. Hier stehen alle Eigentümer der Immobilie sowie ihre Adressen und die prozentuellen Anteile an der Immobilie.

Das C Blatt, auch Lastenblatt genannt, zeigt die Belastungen der Liegenschaft, zum Beispiel vorgetragene Pfandrechte oder Vorverkaufsrechte. Gibt es keine Lasten, so ist das C Blatt leer.

Alle Urkunden, die eine Grundlage für die Grundbucheintragung waren, befinden sich in einer separaten Urkundensammlung und sind nicht im Grundbuchauszug selbst aufgeführt.

Das obige Bild zeigt einen beispielhaften Grundbuchauszug und illustriert, wo sich die Aufschrift, das A Blatt, das B Blatt und das C Blatt befinden.

Die wesentlichsten/wichtigsten dinglichen Rechte, die im Grundbuch ersichtlich sind:

Das Eigentumsrecht: Dieses sollte jeder Makler und Bauträger prüfen, um zu sehen, ob der Abgeber der Liegenschaft als Eigentümer im Grundbuch steht und somit die Liegenschaft rechtskräftig verkaufen kann.

Das Pfandrecht: Dieses beschreibt eine Belastung der Liegenschaft mit einer Hypothek. Hier muss geklärt werden, ob die Hypothek gelöscht werden kann.

Das Baurecht: Ist das Recht auf einer fremden Liegenschaft ein Gebäude errichten zu dürfen, mit der Besonderheit, dass das Gebäude im Eigentum eines anderen als dem Grundeigentümer steht. Es gibt eine eigene Baurechtseinlage im Grundbuch, da kann man schauen, wem das Baurecht gehört.

Dienstbarkeiten (Servitute): Das können Berechtigungen und Belastungen sein. Beispielsweise das Recht, dass man über ein Grundstück gehen darf etc.

Bestandrecht: Ein Bestandsvertrag (Miet- oder Pachtvertrag) kann als Belastung der Liegenschaft, auf der das Recht ausgeübt wird, im Grundbuch einverleibt werden. Das Bestandrecht ist ein Schutz für den Mieter.

  • Was ist eine „Plombe“ im Grundbuch?

Einen unerledigten Antrag im Grundbuch nennt man „Plombe“. Dieses Wort befindet sich gegebenenfalls rechts oben auf dem Auszug.

Für Makler oder Bauträger bedeutet das Sehen eines Auszugs mit dieser Kennzeichnung folgendes: Achtung geboten! Hier erst weiterarbeiten, wenn die Kennzeichnung „Plombe“ erloschen ist.

  • Kann man auch Eigentümer sein und nicht im Grundbuch stehen?

Hier gilt die Grundregel Eigentümer einer Immobilie ist nur wer im Grundbuch steht. Es können dabei auch mehrere Personen gleichzeitig Eigentümer einer Immobilie sein. Ist dies der Fall dann stehen die prozentualen Anteile der jeweiligen Eigentümer im Grundbuch.

 

Quellen: https://www.immostream.at/index.php/s/afMxL7CRMfK4J33 [13.06.2023].

https://www.ovi.at/recht/wohnungseigentum/das-grundbuch [16.06.2023].

https://www.infina.at/ratgeber/grundbuch/#c12364 [16.06.2023].

https://www.oesterreich.gv.at/themen/bauen_wohnen_und_umwelt/grundbuch/Seite.600500.html [16.06.2023].

https://www.jusline.at/abfrageservices/grundbuch-praxiswissen

 

Wohnungsverkauf Tipps - Wohnungsverkauf Checkliste
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Wohnungsverkauf Tipps – Wohnungsverkauf Checkliste

Wohnungsverkauf Tipps – Wohnungsverkauf Checkliste

Wohnungsverkauf Tipps vom Profi und eine Wohnungsverkauf Checkliste sind wertvoll. Beim Verkauf einer Eigentumswohnung haben Wohnungseigentümer und Wohnungskäufer betreffend der beim Verkauf notwendigen Unterlagen immer wieder die gleichen Fragen, wie zum Beispiel:

  • Was ist beim Verkauf der Eigentumswohnung zu beachten?
  • Welche Unterlagen benötige ich, wenn ich meine Wohnung verkaufen will und woher bekomme ich diese?
  • Welche Unterlagen sollen beim Kauf einer Eigentumswohnung überprüft werden?
  • Muss ich beim Verkauf meiner Wohnung einen Energieausweis vorlegen?
  • Woher bekomme ich einen gratis Energieausweis?
  • Was ist ein Nutzwertgutachten?
  • Woher bekomme ich einen Grundriss meiner Wohnung?
  • Wie hoch sind die Maklerkosten beim Wohnungsverkauf?

Wohnung verkaufen ist Vertrauenssache.  Es ist wichtig, einen ehrlichen, vertrauenswürdigen und kompetenten Immobilienmakler beim Wohnungsverkauf an seiner Seite zu haben.

Wenn Sie Ihre Wohnung verkaufen wollen und einen vertrauenswürdigen, seriösen und kompetenten Immobilienmakler in Wien suchen, freut sich Immobilienmakler und Baumeister DI Brehm über Ihre Anfrage.

Neben der klassischen Immobilienvermittlungsleistung bieten wir unseren Kunden auch an, Ihre Immobilie zeitnah und preiswert in einen präsentierfähigen Zustand zu bringen. Danach vermarkten wir Ihre Immobilie professionell und finden Ihnen schnell einen Käufer.

Schreiben Sie uns eine E-Mail an office@brehm.at oder rufen Sie einfach Herrn DI Brehm an 0664 / 544 58 78

Wir haben für Sie eine Checkliste der Unterlagen beim Kauf einer Eigentumswohnung zusammengestellt, die wir unseren Kunden unaufgefordert zur Verfügung stellen, wenn sie Interesse haben, eine Wohnung zu kaufen. Wir wissen woher man die Unterlagen bekommt und wir können diese kurzfristig besorgen. Aus jahrelanger Erfahrung wissen wir, worauf man besonders acht geben sollte und vor allem wie man am besten reagiert, wenn Besonderheiten in den geprüften Unterlagen auftreten.

Einige Beispiele für Besonderheiten beim Verkauf einer Wohnung:

  • Der vorhandene Grundriss stimmt mit dem bei der Baubehörde aufliegenden Grundriss nicht überein, weil Sie oder der Voreigentümer eigenmächtig kleinere oder größere Änderungen durchgeführt haben.
  • Oder die Loggia wurde ohne Bewilligung der MA 37 und ohne Zustimmung aller übrigen Wohnungseigentümer verglast bzw. geschlossen.

Unsere Wohnungsverkauf Tipps und Wohnungsverkauf Checkliste

Diese gilt natürlich umgekehrt auch für den Kauf einer Wohnung.

1) Der Grundbuchsauszug – Wohnungsverkauf Checkliste

Ganz wesentlich beim Wohnungskauf ist der Grundbuchsauszug. Der beauftragte Immobilienmakler stellt Ihnen den aktuellen Grundbuchsauszug zur Verfügung. Alternativ gibt es Anbieter, bei denen Sie den Grundbuchsauszug online erwerben können. Auch wenn Sie der Meinung sind, Ihr Anwalt oder Notar Ihres Vertrauens wird den Ankauf professionell für Sie abwickeln, empfehle ich Käufern, gewisse Punkte im Vorfeld zu beachten:

a) Ist Wohnungseigentum begründet?
In der Aufschrift des Grundbuchsauszugs gibt es den Hinweis ob Wohnungseigentum begründet ist.

b) Wer ist der Wohnungseigentümer?
Bei Firmen und gewerblichen Verkäufern empfehle ich, Erkundigungen einzuholen bzw. eine kurze Recherche durchzuführen, ob es negative Erfahrungen mit diesem Verkäufer gibt.

c) Gibt es einen Mehrheitseigentümer im Haus?
Im Wohnungseigentum werden viele Entscheidungen von der Mehrheit der Eigentümergemeinschaft getroffen. Wenn es im Haus einen Mehrheitseigentümer gibt, entscheidet dieser z.B. über die ordentliche Erhaltung der Liegenschaft oder die Bestellung des Hausverwalters.

d) Welche Belastungen sind eingetragen und inwiefern haben diese Auswirkungen auf den zukünftigen Wohnungseigentümer?

2) Der baubewilligte Grundriss – Wohnungsverkauf Tipps

Beim Verkauf von Eigentumswohnungen, insbesondere bei Altbauten sind uns in der Vergangenheit schon die unterschiedlichsten Grundrisse zur Verfügung gestellt worden. Zum Beispiel vom Verkäufer oder Voreigentümer selbst angefertigte Handskizzen Grundrisse oder vom Makler mit Hand oder CAD-Programm angefertigte Grundrisse.

Die wesentliche Frage ist:

Handelt es sich bei dem vom Verkäufer bzw. Makler zur Verfügung gestellten Grundriss um den baubewilligten Grundriss, der bei der Behörde (in Wien Magistratsabteilung 37) aufliegt?

Aus der Erfahrung kann ich Ihnen nur empfehlen, überprüfen Sie insbesondere bei Altbauten, ob es sich um den original baubewilligten Grundriss mit den angegebenen m² handelt. Lassen Sie sich schriftlich bestätigen, dass es sich um den baubewilligten Grundriss handelt. Den baubewilligten Grundriss können Sie in Wien bei der MA 37 einsehen und sie können dort auch Kopien anfertigen. Damit Sie als Kaufinteressent in den Bauakt der MA 37 einsehen können, benötigen Sie eine Vollmacht vom Wohnungseigentümer, ein aktueller Grundbuchsauszug und einen Identitätsnachweis. Ein guter Makler stellt Ihnen Kopien des bei der Behörde aufliegenden Bauaktes zur Verfügung und erläutert Ihnen allfällige Besonderheiten.

Haben Sie Fragen zu den Wohnungsverkauf Tipps und der Wohnungsverkauf Checkliste?

 

Schreiben Sie uns eine E-Mail an office@brehm.at oder rufen Sie einfach Herrn DI Brehm an 0664 / 544 58 78

3) Monatliche Vorschreibung der Hausverwaltung

Die Hausverwaltung schreibt dem Wohnungseigentümer monatlich die Beiträge für die Betriebskosten und die Beiträge für die Reparaturrücklage vor. Bei dem Vorhandensein einer zentralen Wärmeversorgungsanlage, werden auch die Heizkostenakonto und Warmwasserakonto von der Hausverwaltung vorgeschrieben. Lassen Sie sich bei Ankaufsinteresse die aktuelle Vorschreibung der Hausverwaltung vorlegen. Überdurchschnittliche hohe Betriebskosten, Rücklagenvorschreibungen und Heizkostenakonto haben Einfluss auf den Marktwert der Wohnung.

4) Wohnungseigentumsvertrag -Wohnungsverkauf Checkliste

Bei jeder Wohnung in einem Wohnungseigentumshaus gibt es einen Wohnungseigentumsvertrag. Der Wohnungseigentumsvertrag regelt die Rechtsbeziehung der Wohnungseigentümer zueinander. Im Wohnungseigentumsvertrag sind alle Wohnungseigentumsobjekte mit deren Zubehör und deren Nutzwerte aufgelistet. Weiter befinden sich im Wohnungseigentumsvertrag die Benützungsregelung der allgemeinen Teile der Liegenschaft und es kann festgehalten sein, dass die Aufwendungen für die Liegenschaft (Beiträge zum Instandhaltungsrücklage, Betriebskosten) nach einem Nutzflächenschlüssel erfolgt. Im Wohnungseigentumsvertrag ist auch oft geregelt, wer für die Instandhaltung der Fenster zuständig ist. Ist die Instandhaltung der Fenster im Wohnungseigentumsvertrag nicht geregelt, ist nicht der einzelne Wohnungseigentümer (Miteigentümer) sondern die Gemeinschaft zuständig. Grundsätzlich sollten Sie den Wohnungseigentumsvertrag von der Hausverwaltung bekommen bzw. dort kopieren können. Sollte das nicht möglich sein, kann der Wohnungseigentumsvertrag in Wien bei dem für den Bezirk zuständigen Bezirksgericht eingesehen und kopiert werden.

5) Nutzwertgutachten, Nutzwertfestsetzung, Parifizierung -Wohnungsverkauf Checkliste

Die Nutzwertberechnung bestimmt das Verhältnis der Eigentumsanteile der einzelnen Miteigentümer (Wohnungseigentümer eines Wohnhauses) untereinander. Die Grundlage der Berechnung des Nutzwertes ist die Nutzfläche. Die Nutzwertberechnung erfolgt durch für den Hochbau zuständige Ziviltechniker oder Sachverständige für das Immobilienwesen. Da die Nutzfläche definiert ist und der Ziviltechniker bzw. Sachverständige sich an diese Definition halten muss, ist auf die Nutzflächenermittlung im Nutzwertgutachten einigermaßen Verlass. Und da im Verkauf erfahrungsgemäß bei den m² immer wieder falsche Angaben gemacht werden, empfehle ich Käufern einen Blick ins Nutzwertgutachten zu werfen, falls im übermittelten Wohnungseigentumsvertrag nicht eindeutig ersichtlich ist, welche Größe und welchen Nutzwert die Wohnung hat. Grundsätzlich sollten Sie das Nutzwertgutachten von der Hausverwaltung bekommen bzw. dort kopieren können. Sollte das nicht möglich sein, kann das Nutzwertgutachten in Wien bei dem für den Bezirk zuständigen Bezirksgericht eingesehen und kopiert werden.

6) Protokoll der letzten Wohnungseigentumsversammlung

Im Protokoll der letzten Wohnungseigentumsversammlung können Sie nachlesen, welche Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft aktuell beschlossen wurden. Sie erfahren, ob größere Sanierungen im Haus anstehen und wie die Wohnungseigentümer dazu stehen. Meistens werden Sie auch über den aktuellen Stand der Reparaturrücklage informiert. Sie erhalten einen Einblick welche Anliegen die einzelnen Wohnungseigentümer haben und wie viele Wohnungseigentümer an der Wohnungseigentümerversammlung teilnehmen und ob die Wohnungseigentümerversammlung beschlussfähig war. Das Protokoll der letzten Wohnungseigentümerversammlung bekommen Sie bei der Hausverwaltung.

7) Vorausschau der Hausverwaltung –

Die Vorausschau ist für den Wohnungskäufer wesentlich, da die Hausverwaltung Erhaltungsarbeiten ankündigen muss, die in absehbarer Zeit anfallen werden und die über die laufende Instandhaltung hinausgehen. Auch geplante Verbesserungsmaßnahmen sind bekannt zu geben. Für diese Erhaltungsarbeiten sind die kalkulierten Kosten anzugeben. Die Hausverwaltung hat bis zum Ende eines jeden Jahres eine Vorausschau zu erstellen und diese schriftlich den Wohnungseigentümern zur Kenntnis zu bringen. Die Vorausschau der Hausverwaltung sollten Sie als Wohnungseigentümer unaufgefordert jedes Jahr von der Hausverwaltung zugesendet bekommen. Sie als Wohnungseigentümer können von der Hausverwaltung die aktuelle Vorausschau anfordern.

8) Energieausweis

Im Energieausweisvorlagegesetz ist geregelt, dass bei Verkauf der Eigentumswohnung der Verkäufer dem Käufer einen maximal 10 Jahre alten Energieausweis vorlegen muss. Woher bekomme ich als Wohnungseigentümer einen Energieausweis? Die gute Nachricht ist, die Hausverwaltung ist verpflichtet für das Gebäude einen Energieausweis beizuschaffen, wenn nicht ein Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer vorliegt, keinen Energieausweis einzuholen. Und falls die Hausverwaltung keinen Energieausweis zur Verfügung stellt, können wir Ihnen bei einem Verkaufsauftrag kurzfristig einen gratis Energieausweis besorgen.

9) Aktueller Stand der Reparaturrücklage

Der aktuelle Stand der Reparaturrücklage sollte im Protokoll der letzten Wohnungseigentümerversammlung oder der Vorausschau der Hausverwaltung angegeben sein. Ist das nicht der Fall, oder sind inzwischen mehrere Monate vergangen und wurden zwischenzeitlich größere Sanierungsarbeiten durchgeführt, sollte der aktuelle Wert der Reparaturrücklage bei der Hausverwaltung angefragt und beim Verkauf angegeben werden.

Wenn Sie Ihre Wohnung verkaufen oder eine Wohnung kaufen wollen, stehen wir Ihnen selbstverständlich bei allen diesen Fragen zur Seite!

Schreiben Sie uns eine E-Mail an office@brehm.at oder rufen Sie einfach Herrn DI Brehm an 0664 / 544 58 78

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Wohnungseigentumsgesetz 2002

Gesamte Rechtsvorschrift für Allgemeines Grundbuchsgesetz 1955