Wohnung renovieren und verkaufen

Wohnung renovieren und verkaufen

MACHT ES SINN, DIE WOHNUNG VOR DEM VERKAUF ZU RENOVIEREN ODER ZU SANIEREN?

Das hängt davon ab, ob Sie einen guten oder nur einen schlechten bis mittelmäßigen Kaufpreis erzielen wollen.

Renovierte Wohnungen verkaufen sich schneller und zu einem besseren Preis.

In welchem Zustand verkaufe ich meine Wohnung am besten?

Grundsätzlich verkaufen sich renovierte und glänzende Wohnungen am besten. Aber natürlich muss man jeden Fall einzeln beurteilen.

Beurteilungskriterien sind:

  • In welchem Zustand befindet sich die zum Verkauf stehende Wohnung?
  • Wie ist die Lage der Wohnung und auf welches Käuferklientel spreche ich an?

Wohnungen in guten Zustand mit kleineren Mängeln

Kleine Renovierungen, Mängelbeseitigungen und Verschönerungen zahlen sich jedenfalls aus.

General Sanierungsbedürftige Wohnungen

Anders sieht es aus, wenn die Wohnung insgesamt so veraltet ist, dass eigentlich nur eine Generalsanierung für einen Einzug in Frage kommt.

Bei General zu sanierenden Wohnungen hängt es einerseits von der Lage der Wohnung und andererseits von der Bereitschaft des Käufers ab, noch in die Wohnung einen größeren Geldbetrag vor dem Verkauf zu investieren.

Soll ich die Wohnung vor dem Verkauf renovieren?

Das hängt von dem Umfang der Renovierungen ab, von Ihren Erfahrungen und Wissen im Renovierungsbereich und ob Sie Kontakte zu preiswerten (bitte Unterschied billig und preiswert beachten!) Handwerkern haben.

Zusätzlich benötigen Sie Zeit und Geld.

MEIN ANGEBOT

Als planender Baumeister, der regelmäßig Wohnungen für Dritte saniert und renoviert, kann ich Sie  beraten, welche Renovierungsarbeiten sinnvoll sind und welche nicht.

Mein Interesse liegt im zügigen Verkauf der Wohnungen zu einem guten Preis.

Nur in den seltensten Fällen empfehle ich eine Generalsanierung vor dem Verkauf. Aber auch kleine Renovierungsarbeiten zahlen sich in der Regel aus.

 

Nehmen Sie unverbindlich Kontakt auf. Ich mache Ihnen ein preiswertes Angebot für den Verkauf.

 

AUSGANGSSITUATION

Meistens haben Verkäufer keine Lust und die Zeit, die Wohnung für den Verkauf herzurichten und zu renovieren. Zusätzlich stellt sich die Frage, ob sich das überhaupt auszahlt. Bekomme ich meine Investitionskosten und meinen Aufwand durch den höheren Kaufpreis bei der hergerichteten Wohnung abgegolten, oder mache ich mit der Sanierung womöglich ein Verlustgeschäft? Welche Renovierungsmaßnahmen setze ich vor dem Verkauf? Woher nehme ich die Handwerker, die mir die Wohnung preiswert in einem renovierten Zustand bringen und was kostet das?

VON VERKÄUFERN OFT GEWÄHLTE VORGANGSWEISE

Bevor Sie sich mit den mühsamen Fragen und Aufgaben der Renovierung bzw. des Aufhübschens im Detail auseinandersetzen, verkaufen Sie lieber die Wohnung wie sie liegt und steht.

IST DIE GEWÄHLTE VORGANGSWEISE EIN FEHLER?

Ich, Immobilienmakler und Baumeister Bruno Brehm, kann Ihnen mit jahrelanger Verkaufserfahrung nur eindeutig sagen:

„JA, WENN SIE BEIM VERKAUF IHRER WOHNUNG NICHT VIEL GELD UND ZEIT LIEGEN LASSEN WOLLEN!“

Warum? Das ist einfach erklärt:

 

IST DAS SICHER SO?

Als Immobilienmakler habe ich jahrelange Erfahrung und bekomme regelmäßig Rückmeldung von Käufern, warum sie sich für genau diese Wohnung entschieden haben. Das Kriterium, eine einzugsbereite Wohnung zu kaufen, bekomme ich oft zu hören. Viele bonitätsstarke Käufer wollen sich eine Renovierung nicht antun.

In den letzten Jahren habe ich sowohl unrenovierte, nicht aufgehübschte Wohnungen am Markt angeboten, als auch oberflächlich renovierte Wohnungen verkauft.

Die Wohnungen, die ich im Vorfeld zum Verkauf mit überschaubaren Mitteln hergerichtet habe, generieren am Markt eindeutig mehr Nachfrage. Dadurch verkürzt sich die Verkaufszeit und es lässt sich ein besserer Verkaufspreis erzielen. Wir haben auch schon öfter Wohnungen zum Wunsch Kaufpreis verkauft, wo andere Immobilienmakler im Vorfeld daran gescheitert sind, weil die Immobilie im falschen Zustand am Markt angeboten wurde.

Nehmen Sie unverbindlich Kontakt auf. Wir machen Ihnen ein preiswertes Angebot für den Verkauf.

5 unschlagbare Gründe Brehm Immobilien mit dem Verkauf Ihrer Wohnung zu beauftragen:

  • Wir wissen, welche Maßnahmen sich auszahlen.
  • Wir setzen die verkaufsfördernden und preiswerten Maßnahmen in Windeseile um.
  • Sie müssen sich bei uns um nichts kümmern.
  • Unsere Leistung ist preiswerter als bei unseren Mitbewerbern
  • Alles aus einer Hand – Aufhübschen und Verkauf mit nur einem kompetenten Ansprechpartner.
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KAUFANGEBOT FÜR IMMOBILIE – KAUFANBOT RÜCKTRITT

Beim Kauf und Verkauf von Immobilien ist man gut beraten, größte Vorsicht walten zu lassen. Ein Kaufvertrag kommt in Österreich bereits mit der erklärten Willenseinigung von Käufer und Verkäufer über die Kaufsache (Immobilie) und Kaufpreis zustande.  Ein Immobilienkaufvertrag kann also nicht nur schriftlich, sondern grundsätzlich auch mündlich zustande kommen, auch wenn Käufer und Verkäufer vereinbaren, nachträglich einen schriftlichen Kaufvertrag aufsetzen zu lassen

Wenn ein Immobilieneigentümer seine Immobilie zum Verkauf anbietet und ein Kaufinteressent Interesse am Kauf hat, ist der Verkäufer gut beraten, sich ein verbindliches Kaufanbot für seine Immobilie vorlegen zu lassen. Damit ein Kaufanbot verbindlich ist und es sich nicht bloß eine unverbindliche Kaufabsichtserklärung handelt, müssen eine Reihe von Anforderungen erfüllt sein.

Ist ein Kaufanbot verbindlich?

Ja, ein richtig aufgesetztes Kaufanbot ist verbindlich. Wird eine verbindliches Kaufanbot von Käufer und Verkäufer unterfertigt, entsteht eine Punktation nach § 885 Allgemein Bürgerlichen Gesetzbuch.

Wenn Sie Ihre Immobilie mittels eines professionellen Immobilienmaklers sicher, zeitnah und zu einem guten Preis verkaufen wollen, freut sich Baumeister und Immobilienmakler Brehm über Ihre Anfrage. Wir bieten bei Bedarf an, Ihre Immobilie kurzfristig und preiswert in präsentierfähigen Zustand zu bringen. Mit unseren Leistungen werden mehr Kaufinteressenten angesprochen. Damit verkürzt sich die Verkaufszeit und gleichzeitig erhöht sich der erzielbare Kaufpreis. Fragen Sie nach unseren Referenzen, bis jetzt waren noch alle Verkäufer mit unseren Leistungen höchst zufrieden, wie Sie an den guten Bewertungen erkennen können.

Inhalt eines Kaufanbots

Das Kaufanbot ist im Wesentlichen eine Erklärung des Kaufinteressenten und nicht des Verkäufers. Der Käufer gibt durch das Angebot verbindlich bekannt, die betreffende Immobilie erwerben zu wollen. Dabei werden sämtliche wesentlichen Bedingungen im Angebot festgelegt. Ein Kaufanbot muss so hinreichend bestimmt sein, dass durch die Annahme des Kaufanbots durch den Verkäufer in weiterer Folge der Kaufvertrag ohne weitere Erklärungen abgeschlossen werden kann.

Folgende Punkte sollten im Kaufanbot enthalten sein:

  • Die Vertragsparteien sind näher zu bezeichnen (Name, Adresse, Geburtsdatum).
  • Der Kaufgegenstand ist genau zu bezeichnen. Die Grundstücksadresse, die Einlagezahl, die Katastralgemeinde, gegebenenfalls die Miteigentumsanteile/Wohnungseigentum, Grundstücksnummer
  • Im Falle einer belasteten Liegenschaft sind entsprechende Hinweise auf die Lasten und eine diesbezügliche Vereinbarung dazu erforderlich.
  • Der Kaufpreis muss bestimmt sein. Die Fälligkeit des Kaufpreises und die Zahlungsmodalitäten gehören geregelt.
  • Die Gewährleistung und Haftung sind zu regeln. Die Gewährleistung umfasst sowohl Sachmängel als auch Rechtsmängel.
  • Die Bindungsfrist (Wie lange bindet sich der Käufer an das Kaufanbot) ist anzugeben.
  • Der Vertragserrichter sollte festgelegt sein.
  • Es ist festzulegen, wer die Nebengebühren (Kosten der Vertragserrichtung, Intabulation, Grunderwerbssteuer usw.) zu tragen hat.
  • Der Übergabezeitpunkt und Übergabeort sind zu regeln.

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Rücktritt vom Kaufanbot

Grundsätzlich ist der Rücktritt vom verbindlichen Kaufanbot, wenn keine vertraglichen Rücktrittsrechte im Kaufanbot vereinbart wurden, ohne Zustimmung des Verkäufers nicht möglich.

Gemäß §862 Allgemein bürgerliches Gesetzbuch kann der Antrag vor Ablauf der Annahmefrist nicht zurückgenommen werden. Daher sollte die Bindungsfrist eines Kaufanbot, in dem der Kaufinteressent sich verbindlich dazu bereit erklärt, die Immobilie gemäß den im Kaufanbot angeführten Bedingungen zu erwerben, nicht zu lange gewählt werden. Innerhalb der Bindungsfrist kann der Käufer nicht zurücktreten, auch dann nicht, wenn der Verkäufer sein Kaufanbot auch noch nicht angenommen hat.

 DAHER ACHTUNG: Innerhalb der Bindungsfrist ist der Kaufinteressent an diese Immobilie gebunden.

Es gibt jedoch eine Ausnahme, in der ein Käufer vom Kaufanbot auch ohne vertraglich vereinbarte Rücktrittsrechte ohne Konsequenzen zurücktreten kann.

Rücktritt nach §30a Konsumentenschutzgesetz: Gibt ein Verbraucher am selben Tag der Erstbesichtigung einer Wohnung oder Einfamilienhauses ein Kaufanbot (eine Vertragserklärung) ab, so kann er binnen einer Woche vom Kaufanbot zurücktreten, sofern der Erwerb der Deckung des dingenden Wohnbedürfnisses des Verbrauchers oder nahen Angehörigen dienen soll.

Rücktrittsfrist Kaufanbot nach §30 KSchG

Grundsätzlich kann der Käufer, wenn die Bedingungen des §30a Konsumentenschutzgesetz gegeben sind, binnen einer Woche vom Kaufanbot zurücktreten. Wenn der Käufer keine Zweitschrift seiner Vertragserklärung und eine schriftliche Erklärung über das Rücktrittsrecht erhalten hat, erlischt das Rücktrittsrecht spätestens ein Monat nach dem Tag der erstmaligen Besichtigung.

Kaufanbot vorbehaltlich Finanzierung

Wie geht man am besten vor, wenn man ein Kaufanbot vorbehaltlich Finanzierung vorgelegt bekommt? Eine Finanzierungsabklärung kann – wenn sie nicht professionell gesteuert wird – lang dauern. Der Verkäufer kann sich nur auf die Angaben des Käufers verlassen und eine Beurteilung der Erfolgsaussichten der Finanzierungserlangung fällt schwer. Wir wissen, wie Verkäufer am besten mit Kaufanboten vorbehaltlich Finanzierung umgehen sollten. Brehm Immobilien arbeitet seit Jahren mit einem Finanzierungsexperten zusammen, der kreditwürdigen Kaufinteressenten sehr rasch eine verbindliche Finanzierungszusage durch mehrere Banken liefert. Durch die verbindliche Finanzierungszusage kann das Kaufanbot verbindlich ausgestellt werden und der Verkäufer kann guten Gewissens, das Kaufanbot gegenzeichnen.

Ein verbindliches Kaufanbot das hält

Baumeister und Immobilientreuhänder Brehm achtet bei der Vermittlung von Immobilien darauf, dass dem Käufer vor Stellung eines verbindlichen Kaufanbots sämtliche wesentliche Informationen über die Immobilie offengelegt wurden. Durch unsere transparente Vorgangsweise werden mögliche Rücktrittsgründe, sowie Gewährleistungen und Haftungen des Käufers auf ein Minimum reduziert bzw. gänzlich ausgeschlossen. Wir setzen das Kaufanbot richtig auf und passen auf, dass das Kaufanbot verbindlich abgegeben wird. Weiter geben wir Acht darauf, dass vom Käufer keine Rücktrittsrechte in das Kaufanbot aufnimmt. Ein Rücktritt vom unserem Kaufanbot ist ohne die Zustimmung des Verkäufers nicht mehr möglich.

Wenn Sie Ihre Immobilie sicher und zeitnah verkaufen wollen, freut sich Herr Brehm über Ihre Kontaktanfrage oder Anruf.

Wir hatten in den letzten 10 Jahren keinen einzigen Rücktritt vom Kaufanbot und wir haben 98% der uns zum Verkauf anvertrauten Immobilien verkauft.

Tipps für Käufer:

  • Sorgfältige Überprüfung vor Unterzeichnung des Kaufangebots: Der Käufer sollte die Liegenschaft vor der Unterzeichnung des Kaufanbots sorgfältig prüfen. Je nach Immobilienart (Wohnung, Haus, Grundstück) gilt es auf unterschiedliche Aspekte achtzugeben.
  • Wenn Sie beabsichtigen eine Immobilie zu erwerben, ist es von Vorteil, wenn Sie im Vorfeld mit Ihrer Bank oder einem Finanzierungsberater den möglichen Finanzierungsrahmen abklären. Wenn Sie mit der Finanzierungsabklärung erst beginnen, wenn Sie die passende Immobile gefunden haben, kann es sein, dass Sie das Nachsehen haben, wenn andere Kaufinteressenten schneller waren.
  • Klare Formulierungen im Kaufanbot: Alle Punkte im Kaufanbot sollten klar und präzise formuliert sein, um Missverständnisse zu vermeiden. Dies gilt vor allem für wichtige Aspekte wie den Übergabetermin, etwaige Mängel, Lastenfreiheit und die Kostentragung.
  • Vermeidung von Druck: Es ist wichtig, sich ausreichend Zeit zu nehmen, um das sich das Angebot genau anzuschauen und sich seiner Entscheidung bewusst sein, bevor man unterschreibt.
  • Genaue Befristung: Das Kaufanbot sollte eine klare Befristung für die Annahme enthalten, um die Gültigkeit des Angebots zu regeln und unnötige Komplikationen vermeiden.

Häufig gestellte Fragen

Unterschied zwischen einem Kaufanbot und einem Kaufvertrag

Formal betrachtet handelt es sich bei einem beidseitig unterzeichneten Kaufanbot um eine Punktation nach § 885 Allgemein Bürgerlichen Gesetzbuch. In Österreich wird der eigentliche Immobilienerwerb erst durch die Eintragung ins Grundbuch wirksam. Das Kaufanbot repräsentiert jedoch die verbindliche Absicht des Käufers, die Immobilie zu erwerben. Der tatsächliche Kaufvertrag wird nach der Annahme des Angebots durch den Verkäufer von einem Notar oder Rechtsanwalt vorbereitet und abgeschlossen.

Welche Kosten entstehen beim Rücktritt vom Immobilienkaufanbot?

Wenn die Immobilie dem Käufer durch einen Immobilienmakler vermittelt wurde und der Käufer nach Annahme des Kaufanbots vom Immobilienkauf zurücktritt, wird der zurücktretende Käufer die Provision der des Immobilienmaklers zu begleichen haben. Der Provisionsanspruch entsteht mit der Annahme des Kaufanbots durch den Verkäufer.

Zusätzlich drohen dem vom Kaufanbot zurücktretenden Schadenersatzansprüche des Verkäufers.

Die genauen Kosten hängen von den im Kaufanbot festgelegten Bedingungen ab und können beispielsweise durch bereits getätigte Aufwendungen des Verkäufers entstehen.

Verbindlichkeit einer Kaufabsichtserklärung

Eine Kaufabsichtserklärung wird als weniger verbindlich betrachtet als ein verbindliches Kaufanbot. Die Verbindlichkeit hängt von den im Dokument festgelegten Bedingungen ab.

Quellenverzeichnis

https://www.jusline.at/gesetz/kschg/paragraf/30a

Aufbau Grundbuchsauszuges Muster Wien
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Grundbuchauszug – Grundbuchsauszüge

Beim Kauf und Verkauf von Immobilien ist ein aktueller Grundbuchauszug unumgänglich. Ein Grundbuchauszug ist eine Abschrift aus dem Grundbuch. Im Grundbuch erhält man zuverlässig Auskunft für die Rechtsverhältnisse eines Grundstücks. Grund genug, auf das Thema Grundbuchauszug und Grundbuch näher einzugehen.

Was ist ein Grundbuchauszug?

Ein Grundbuchauszug ist eine Abschrift aus dem Grundbuch.

Was ist das Grundbuch?

Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, in dem sich alle relevanten Daten befinden, die Liegenschaften betreffen. Hier können sich beispielsweise potenzielle Lasten finden, die ihr Bauvorhaben behindern könnten. Das Grundbuch erfasst alle bebauten und unbebauten Grundstücke. Es wird von dem jeweiligen Bezirksgericht geführt, in dem sich die Liegenschaft befindet.

Das Grundbuch wirkt gegenüber jedermann und ist öffentlich für jeden einsehbar. Im Grundbuch sieht man allen voran die dinglichen Rechte, das sind Sachenrechte, die gegenüber jedem wirken. Niemand kann sich darauf ausreden, dass er das Recht nicht kannte, weil das Grundbuch öffentlich einsehbar ist.

Grundbuchauszug online

Seit 1992 sind alle Eintragungen österreichweit digital vorhanden und auch über das Internet abrufbar. Einen Grundbuchauszug kann jeder in Österreich anfordern und erhalten. Dies ist kostenpflichtig (Grundkosten 3,67 Euro (Stand 2023), zusätzlich fallen noch Kosten der jeweiligen Anbieter an). Neben dem online Grundbuchauszug können Sie noch Grundbuchsauszüge bei Gericht oder einem Notar bestellen. Falls Sie neben dem Grundbuchauszug noch eine Erläuterung und Beratung in Anspruch nehmen wollen, verweise ich auf unser Beratungsangebot Details unter https://www.brehm-immobilien.at/immobilienberatung-immobilienconsulting-wien/

Grundbucheinsicht

Neben dem online Grundbuchauszug können Sie noch Grundbuchsauszüge bei Gericht oder einem Notar bestellen.

Kontaktieren Sie uns und vereinbaren Sie ein unverbindliches Beratungsgespräch, wenn Sie beabsichtigen Ihre Immobilie zeitnah, sicher, sorgenfrei und zu einem guten Preis zu verkaufen!

 

Aufbau des Grundbuchauszug

Grundbuchsauszüge sind in vier Bereiche gegliedert (Aufschrift, A, B und C Blatt).

Die Aufschrift verrät den Namen der zuständigen Katastralgemeinde (KG-Nummer) der betroffenen Liegenschaft und die Einlagezahl (EZ).

 

Das A Blatt enthält alle für die Liegenschaft wichtige Daten, vor allem die Größe, Adresse, Benutzbarkeit u Benutzungsart und Rechte, die am Grundstück haften.

Das B Blatt regelt das Eigentumsverhältnis der Liegenschaft. Hier stehen alle Eigentümer der Immobilie sowie ihre Adressen und die prozentuellen Anteile an der Immobilie.

Das C Blatt, auch Lastenblatt genannt, zeigt die Belastungen der Liegenschaft, zum Beispiel vorgetragene Pfandrechte oder Vorverkaufsrechte. Gibt es keine Lasten, so ist das C Blatt leer.

Alle Urkunden, die eine Grundlage für die Grundbucheintragung waren, befinden sich in einer separaten Urkundensammlung und sind nicht im Grundbuchauszug selbst aufgeführt.

Das obige Bild zeigt einen beispielhaften Grundbuchauszug und illustriert, wo sich die Aufschrift, das A Blatt, das B Blatt und das C Blatt befinden.

Die wesentlichsten/wichtigsten dinglichen Rechte, die im Grundbuch ersichtlich sind:

Das Eigentumsrecht: Dieses sollte jeder Makler und Bauträger prüfen, um zu sehen, ob der Abgeber der Liegenschaft als Eigentümer im Grundbuch steht und somit die Liegenschaft rechtskräftig verkaufen kann.

Das Pfandrecht: Dieses beschreibt eine Belastung der Liegenschaft mit einer Hypothek. Hier muss geklärt werden, ob die Hypothek gelöscht werden kann.

Das Baurecht: Ist das Recht auf einer fremden Liegenschaft ein Gebäude errichten zu dürfen, mit der Besonderheit, dass das Gebäude im Eigentum eines anderen als dem Grundeigentümer steht. Es gibt eine eigene Baurechtseinlage im Grundbuch, da kann man schauen, wem das Baurecht gehört.

Dienstbarkeiten (Servitute): Das können Berechtigungen und Belastungen sein. Beispielsweise das Recht, dass man über ein Grundstück gehen darf etc.

Bestandrecht: Ein Bestandsvertrag (Miet- oder Pachtvertrag) kann als Belastung der Liegenschaft, auf der das Recht ausgeübt wird, im Grundbuch einverleibt werden. Das Bestandrecht ist ein Schutz für den Mieter.

  • Was ist eine „Plombe“ im Grundbuch?

Einen unerledigten Antrag im Grundbuch nennt man „Plombe“. Dieses Wort befindet sich gegebenenfalls rechts oben auf dem Auszug.

Für Makler oder Bauträger bedeutet das Sehen eines Auszugs mit dieser Kennzeichnung folgendes: Achtung geboten! Hier erst weiterarbeiten, wenn die Kennzeichnung „Plombe“ erloschen ist.

  • Kann man auch Eigentümer sein und nicht im Grundbuch stehen?

Hier gilt die Grundregel Eigentümer einer Immobilie ist nur wer im Grundbuch steht. Es können dabei auch mehrere Personen gleichzeitig Eigentümer einer Immobilie sein. Ist dies der Fall dann stehen die prozentualen Anteile der jeweiligen Eigentümer im Grundbuch.

 

Quellen: https://www.immostream.at/index.php/s/afMxL7CRMfK4J33 [13.06.2023].

https://www.ovi.at/recht/wohnungseigentum/das-grundbuch [16.06.2023].

https://www.infina.at/ratgeber/grundbuch/#c12364 [16.06.2023].

https://www.oesterreich.gv.at/themen/bauen_wohnen_und_umwelt/grundbuch/Seite.600500.html [16.06.2023].

https://www.jusline.at/abfrageservices/grundbuch-praxiswissen

 

Hauptwohnsitzbefreiung
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Hauptwohnsitzbefreiung – Immobilienertragsteuer – ImmoEst

Seit dem 01.04.2012 gilt die Immobilienertragsteuer. Ihr unterliegen sämtliche Veräußerungsgewinne (Differenz zwischen Anschaffungskosten und Veräußerungserlös) aus dem Verkauf von Immobilien. Allerdings besteht unter gewissen Voraussetzungen die Möglichkeit, von dieser Steuer befreit zu werden. Die sogenannte Hauptwohnsitzbefreiung.

Wie hoch ist die Immobilienertragsteuer?

Einkünfte aus der Veräußerung von Immobilien unterliegen der Immobilienertragsteuer. Seit 2016 beträgt die ImmoEst  30% vom Veräußerungsgewinn.

Wann kommt die Hauptwohnsitzbefreiung bei Immobilien zum Tragen?

Steuerfrei ist die Veräußerung von Eigenheimen und Eigentumswohnungen samt Grund und Boden, wenn es sich bei dem zur Veräußerung stehendem Objekt um den Hauptwohnsitz des Verkäufers handelt.

Was gilt als Hauptwohnsitz?

Als Hauptwohnsitz gilt nicht ausschließlich die polizeiliche Meldung, wie oft angenommen wird. Diese wird meist nur als Indiz herangezogen. Vielmehr ist zu beachten, wo der Mittelpunkt der Lebensinteressen der betroffenen Person liegt bzw. zu welchem Ort diese die engsten wirtschaftlichen und persönlichen Beziehungen pflegt.

Gleich gehen wir auf die 2 steuerfreien Veräußerungsmöglichkeiten ein. Davor noch eine Werbung in eigener Sache.

Wenn Sie Ihre Wohnung verkaufen oder Ihre Wohnung vermieten wollen und einen vertrauenswürdigen, seriösen und kompetenten Immobilienmakler in Wien suchen, freut sich Immobilienmakler und Baumeister DI Brehm über Ihre Anfrage.

Neben der klassischen Immobilienvermittlungsleistung bieten wir unseren Kunden auch an, Ihre Immobilie zeitnah und preiswert in einen präsentierfähigen Zustand zu bringen. Danach vermarkten wir Ihre Immobilie professionell und finden Ihnen schnell einen Käufer oder bonitätsstarken Mieter.

Schreiben Sie uns eine E-Mail an office@brehm.at oder rufen Sie einfach Herrn DI Brehm an 0664 / 544 58 78

Wir freuen uns über Ihre Kontaktaufnahme und vereinbaren mit Ihnen bei Bedarf gerne ein Beratungsgespräch in Ihrer Immobilie!

Für die Hauptwohnsitzbefreiung gibt es zwei wesentliche Regelungen.

2-Jahres-Regelung:

Folgende spezifische Kriterien/Fristen werden vorausgesetzt:

  • Ab Anschaffung (Erlangen der Verfügungsgewalt) oder Herstellung (Fertigstellung) bis zur Veräußerung (Vertragsabschluss) muss die Liegenschaft ununterbrochen als tatsächlicher Hauptwohnsitz gedient haben
  • Zwischen Anschaffung und Veräußerung müssen außerdem mindestens zwei Jahre liegen
  • Es gilt eine Toleranzfrist von einem Jahr sowohl für die Begründung des Hauptwohnsitzes als auch für die Aufgabe des Hauptwohnsitzes.
  • Eine Unterbrechung der Nutzung als Hauptwohnsitz sowie die (auch nur kurzfristige) Vermietung oder gewerbliche Nutzung von mehr als 1/3 der Gesamtnutzfläche führt zum Verlust des Anspruchs auf Befreiung.
  • Wird die Liegenschaft unentgeltlich erworben (Schenkung oder Erbschaft) besteht in KEINEM Fall Anspruch auf Befreiung durch die 2-Jahres-Regelung.

5-aus-10-Regelung:

Bei dem fünfjährigen Befreiungstatbestand ist die Regelung im Vergleich zum zweijährigen Befreiungstatbestand einfacher.

  • Hier ist spezifisch lediglich vorausgesetzt, dass innerhalb der letzten 10 Jahre vor der Veräußerung für mindestens 5 Jahre durchgehend der Hauptwohnsitz vorgelegen hat.
  • Ein unentgeltlicher Erwerb (Erbschaft oder Schenkung) mindert den Anspruch auf Befreiung durch die 5 aus 10-Regelung nicht. Weiterst zählen Hauptwohnsitzzeiten vor dem unentgeltlichen Eigentumserwerb mit.
  • Es gilt eine Toleranzfrist für die Aufgabe des Hauptwohnsitzes von bis zu einem Jahr nach Veräußerung.

Allgemeine Grundvoraussetzungen in beiden Fällen:

  • das Bestehen eines Eigenheims oder einer Eigentumswohnung,
  • das Vorliegen eines Hauptwohnsitzes innerhalb der jeweiligen Fristen,
  • die Erfüllung der Kriterien durch den Veräußerer/Eigentümer selbst und

die unbedingte Aufgabe der Liegenschaft als Hauptwohnsitz

Kontaktieren Sie uns und vereinbaren Sie ein unverbindliches Beratungsgespräch, wenn Sie beabsichtigen Ihre Immobilie zeitnah, sicher, sorgenfrei und zu einem guten Preis zu verkaufen!

Immobilienertragsteuer Berechnung: Hier finden Sie hier Beispiele für die ImmoEst Berechnung

Beispiel einer Hauptwohnsitzbefreiung:

Herr A kauft sich im Juni des Jahres X1 ein Haus im Ort B. Er zieht wenige Monate später dort mit seiner ganzen Familie ein, arbeitet in B und erledigt alle Geschäfte des täglichen Lebens dort.

Anfang X2 meldet er seinen Hauptwohnsitz in B.  Schon im August X2 muss Herr A aufgrund einer geschäftlichen Tätigkeit für 5 Monate in den 300km weit entfernten Ort C ziehen. Dort meldet er auch gleich seinen Hauptwohnsitz an, und meldet sich in B mit Nebenwohnsitz an. Seine Familie bleibt in B und Herr A kommt auch oft am Wochenende nach B.

Nach 5 Monaten zieht Herr A im Juni X2 wieder nach B zurück und meldet seinen Hauptwohnsitz wieder hierher um.

Im Jänner X4 beschließen er und seine Frau umzuziehen und sehen sich nach einem passenden neuen Heim um. Nach ein paar Monaten finden sie in D ein schönes Haus und ziehen um. Sie melden ihren Hauptwohnsitz um und beauftragen einen Makler ihr altes Haus in B zu verkaufen. Trotz großer Bemühungen werden sie das Haus nicht los und erst Mitte X6 können sie es zum gewünschten Preis verkaufen.

Nun stellt sich aber die Frage, ob die Hauptwohnsitzbefreiung nach §30 Abs 2 EstG zu greifen kommt oder nicht. Dazu ist nun zu prüfen, ob entweder die 5-aus-10-Regel oder die 2-Jahres-Regel angewendet werden kann. Es lässt sich schnell feststellen, dass von Ersterer nicht Gebrauch gemacht werden kann. Nun stellt sich die Frage. Ob die 2-Jahres-Regel gilt.

Erst wirkt es, als ob der Hauptwohnsitz aufgrund der vorübergehenden Arbeit in C nicht durchgehend bestanden hätte. Von der Finanzverwaltung wird auch immer gerne diese polizeiliche Wohnsitzmeldung als Maßstab herangezogen.

Allerdings lässt sich die Frage nach dem Hauptwohnsitz auch über das „Innehaben eines Heimes“ und „den Mittelpunkt der Lebensinteressen“ beantworten. Dies soll heißen, dass der Hauptwohnsitz der Ort ist, zu dem man die engsten persönlichen und wirtschaftlichen Beziehungen hat. In Herrn A‘s Fall wäre dies der Ort B, wo seine Familie und Freunde leben und er sich auch oft am Wochenende aufhielt. Somit lag durchgehend ein Hauptwohnsitz in B vor und  §30 Abs 2 EstG kann in Anspruch genommen werden.

Nun muss nur noch über die Toleranzfrist gesprochen werden. Während der Fall, dass der Hauptwohnsitz erst nach dem Verkauf der Immobilie umgemeldet wird, geregelt ist, ist dies umgekehrt weitaus weniger evident. Prinzipiell argumentieren der VwGH  und das BFG aber, dass, sofern ein Zusammenhang zwischen Aufgabe des Hauptwohnsitzes und Verkauf liegt, die Toleranzfrist überschritten werden darf.

Konkret bedeutet das, dass zur Prüfung der Hauptwohnsitzbefreiung nicht einfach pauschal der polizeiliche Hauptwohnsitz herangezogen werden kann, sondern stets der Einzelfall genau zu betrachten ist. Auch die Toleranzfrist ist juristisch nicht streng geregelt, sondern kann ebenfalls im Einzelfall verlängert werden.

Laden Sie sich den Text als PDF herunter.

Quelle:

Patloch-Kofler, Alexandra/ Florian Petrikovics: Der aktuelle Fall. Häufige Fallstricke in Zusammenhang mit der Hauptwohnsitzbefreiung. In: immoaktuell, 5/2019, 212/213.

https://www.oesterreich.gv.at/themen/steuern_und_finanzen/immobilienertragsteuer.html
https://www.oesterreich.gv.at/themen/dokumente_und_recht/an__abmeldung_des_wohnsitzes/Seite.1180230.html
Tippgeber Immobilien Tippgeberprovision Wien

Tippgeber Immobilien – Tippgeberprovision Immobilienmakler Brehm

Kennen Sie jemanden, der seine Wohnung verkaufen oder seine Wohnung vermieten will? Immobilienmakler geben Geld für Marketing aus. Tippgeberprovisionen sind Teil des Marktingbudgets von Immobilienmakler Brehm. Ihr Tipp ist uns daher Geld wert.

Sie haben in Erfahrung gebracht, dass ein Bekannter, Nachbar, Freund oder Verwandter seine Immobilie verkaufen oder vermieten möchte?

Höhe der Tippgeber-Provision bei Immobilienmakler Brehm

Die Höhe der Tippgeberprovision ist Vereinbarungssache und Immobilien abhägig. 

Schreiben Sie uns eine E-Mail an office@brehm.at oder rufen Sie einfach Herrn DI Brehm an 0664 / 544 58 78

Damit Sie die Tippgeber-Provision erhalten, müssen folgende Punkte erfüllt sein:

  • Der beabsichtigte Verkauf der Immobilie darf uns noch nicht bekannt sein.
  • Die Immobilie sollte noch nicht öffentlich (im Internet bzw. Zeitungen) angeboten werden.
  • Der Verkäufer schließt mit uns einen Alleinvermittlungsauftrag für mindestens 3 Monate ab.
  • Erfolgreiche Vermittlung der Immobilie durch Immobilienmakler Brehm

An welcher Immobilien Tippgeber Information haben wir besonders Interesse? Wir sind für Tippgeber dankbar die Informationen haben über ….

  • Eigentümer, die Ihre Wohnung in Wien verkaufen wollen,
  • Eigentümer, die Ihr Grundstück in Wien verkaufen wollen,
  • Eigentümer, die Ihr Haus in Wien verkaufen wollen,
  • Eigentümer, die Ihre Wohnung in Wien vermieten wollen
  • Beim Verkauf suchen wir auch Wohnungen, Baugrundstücke, Häuser, die bis zu einer Autostunde von Wien entfernt sind. (Klosterneuburg, Bisamberg, Langenzersdorf, Baden, Mödling, aber auch in Salzburg haben wir schon zahlreiche Wohnungen verkauft)

Diskreter Tipp oder ausgesprochene Empfehlung

  • Geben Sie uns bei der Abgabe des Tipps bekannt, ob Ihr Tipp diskret – ohne dass wir Sie als Quelle bekannt geben – behandelt werden soll, oder ob Sie uns dem Eigentümer empfohlen haben und wir uns bei der Kontaktaufnahme auf Sie berufen können.

Vielleicht sind Sie von einem Immobilienbesitzer, der beabsichtigt seine Immobilie zu verkaufen, gefragt worden, ob Sie einen guten und vertrauenswürdigen Immobilienmakler empfehlen können. Empfehlen Sie Immobilienmakler DI Brehm. Herr Brehm beruft sich bei der Kontaktaufnahme mit dem Eigentümer auf Ihre Empfehlung.

KONTAKT:

Kontaktieren Sie Herrn DI Brehm persönlich unter 06645445878 oder füllen Sie unser Kontaktformular Tippgeberprovision schriftlich aus und Herr Brehm meldet sich dann anschließend bei Ihnen.

Wir bestätigen Ihnen nach Erhalt der Adresse kurzfristig per E-Mail, dass Sie uns den Tipp für diese Adresse gegeben haben. Weiters informieren wir Sie, sobald der Vermittlungsauftrag vom Eigentümer unterschrieben wurde. Wir informieren Sie sobald wir die Immobilie erfolgreich vermittelt haben und bezahlen Ihnen die Tippgeberprovision aus. Sie benötigen eine schriftliche Vereinbarung mit Unterschrift und Stempel? Kein Problem, einen Vertrag lassen wir Ihnen bei Bedarf zukommen. Bisher reichte unsere E-Mail Bestätigung den Tippgebern.

Tippgeber für Immobilienbewerter und Immobiliengutachter

Sie sind im Bereich der Immobilienbewertung tätig und Ihr Kunde will die von Ihnen bewertete Immobilien mit einem erfahrenen und vertrauenswürdigen Immobilienmakler verkaufen? Wenn Sie gefragt werden, ob Sie einen Immobilienmakler empfehlen können, empfehlen Sie Herrn DI Brehm. Wir haben regelmäßig Anfragen für Immobilienbewertungen, die wir an Immobilienbewerter weitergeben. Natürlich bevorzugt an solche, die uns auch Aufträge zur Immobilienvermittlung zukommen lassen.

Steuerberater und Rechtsanwälte bei beabsichtigten Liegenschaftsverkäufen

Wir arbeiten auch gerne diskret und vertrauenswürdig mit Rechtsanwälten und Steuerberatern zusammen.

 

Kontaktieren Sie uns wenn Sie jemanden kennen, der seine Immobilie verkaufen oder vermieten will und holen Sie sich Ihre Provision!

 

 

Gewerbeordnung 1994 § 137a