Elektrobefund, Österreich-Elektroattest
Was ist ein Elektrobefund?
Ein Elektrobefund ist ein von einem befugten Elektrotechniker ausgestellter Bericht, der den Zustand einer elektrischen Anlage dokumentiert. Bei der Vermietung einer Wohnung muss im E-Befund bestätigt werden, dass die elektrische Anlage der Wohnung überprüft wurde und sie sich in einem technisch ordnungsgemäßen Zustand befindet. In diesem Artikel erfahren Sie, welche Bedeutung der Elektrobefund für Immobilien, insbesondere für Wohnungen hat.
Welche Informationen enthält der Elektrobefund?
- Der Befund dokumentiert die Überprüfung der elektrischen Anlage auf Sicherheit und Funktionalität.
- Die Feststellung von Mängeln der elektrischen Anlage und deren Dokumentation.
- Empfehlung zur Behebung von Mängeln.
- Der Befund stellt sicher, dass die elektrische Anlage die geltenden Normen und Vorschriften einhält, insbesondere die Anforderungen und Sicherheitsstandards der österreichischen Norm ÖVE/ÖNORM E8001-1.
Ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter einer Wohnung einen Elektrobefund vorzulegen?
Gibt es gesetzliche Vorgaben?
Ja, seit dem 13.07.2010 sind Vermieter einer Wohnung gesetzlich verpflichtet sicherzustellen, dass die elektrische Anlage der Wohnung den Bestimmungen des Elektrogesetzes 1992 (ETG 1992) entspricht. Die Elektrotechnikverordnung konkretisiert die Vorgaben des ETG und verweist auf die Einhaltung der technischen Normen, insbesondere der ÖVE/ÖNORM 8001-1.
Liegt hierüber keine geeignete Dokumentation vor, so kann die Mieterin bzw. der Mieter der Wohnung nicht davon ausgehen, dass die elektrische Anlage diesen Anforderungen entspricht.
Haben Sie gewusst, dass…
Immobilienmakler Brehm und sein Team Vermietern und Verkäufern anbietet, Ihre Wohnung kostengünstig und zeitnah in vermietbaren bzw. verkaufbaren Zustand zu bringen? Wir kümmern uns auf Wunsch des Vermieters auch um die Einholung eines Elektrobefundes um 360€ (brutto). Ein gültiger Elektrobefund beugt eventuellen Haftungen im Schadenfall vor.
Wann ist ein Elektrobefund erforderlich?
In folgenden Fällen ist ein E-Befund erforderlich:
- Erstvermietung: Immer dann, wenn die Wohnung zum ersten Mal vermietet wird.
- Vermietung nach Umbau oder Sanierung: Immer dann, wenn die elektrische Anlage verändert wird.
- Regelmäßige Überprüfung: Auch ohne Veränderung muss die elektrische Anlage bei einer Wohnung alle 10 Jahre überprüft werden.
Wie erkenne ich, dass die Elektroanlage für die Vermietung jedenfalls modernisiert gehört?
In einer Wohnung, die vermietet werden soll, muss mindestens ein Fehlerstrom-Schutzschalter (FI-Schalter) mit 30 mA Nennfehlerstrom installiert sein, wenn die Steckdosenstromkreise keinen zusätzlichen Schutz haben. Unabhängig davon, ob die Elektroanlage alt oder neu ist, muss dieser Schutzschalter vorhanden sein.
Praxistest für Vermieter (ersetzt aber keinen gültigen E-Befund!)
Prüfung des Sicherungskastens der Wohnung
- Der Elektriker schaut in den Verteilerkasten der Wohnung und überprüft, ob bereits ein FI-Schutzschalter (30 mA) vorhanden ist.
- Falls ein FI-Schutzschalter vorhanden ist, muss er funktionstüchtig sein (Test über Prüftaste).
Falls kein FI-Schutzschalter oder nur einer mit höherem Nennfehlerstrom vorhanden ist
- Wenn es keinen FI-Schalter gibt oder nur ein veraltetes Modell mit höherem Nennfehlerstrom (z. B. 100 mA), muss für die Wohnungsvermietung der Elektriker jedenfalls her und die Anlage modernisieren.
Was kostet ein Elektrobefund in Österreich?
- Die Kosten für den Elektrobefund belaufen sich für eine Wohnung im Regelfall auf etwa 300-450 € brutto (Stand 2025). Zusatzkosten kommen hinzu, wenn das Elektrounternehmen zusätzliche Leistungen erbringen muss, damit ein gültiger E-Befund ausgestellt werden kann.
Muss der Vermieter die Kosten des E-Befundes tragen?
Ja, weil die Vorlageverpflichtung den Vermieter trifft.
Kann der Vermieter die Kosten einer E-Befund-Erstellung dem ausziehenden Mieter verrechnen?
Hierzu gibt es noch keine Rechtsprechung. Bei gewerblichen Vermietern wäre die Überwälzung der Kosten auf den Mieter ein Verstoß gegen das Konsumentenschutzgesetz. Aber auch bei privaten Vermietern ist davon auszugehen, dass die öffentlich-rechtliche Pflicht der Vorlage des Elektrobefundes vertraglich nicht übertragbar ist.
Wie lange ist ein Elektrobefund gültig?
Die ÖVE/ÖNORM E8001-1 empfiehlt eine Überprüfung der elektrischen Anlage in privaten Wohnungen alle 10 Jahre.
Ein 5 Jahre Intervall gilt für gewerbliche Anlage, die höheren Beanspruchungen ausgesetzt sind.
Fehlender Elektrobefund und Mietzinsminderung
Hierzu gibt es ein Urteil vom OGH 4 Ob 83/19p vom 5.7.2019. Darin hat der oberste Gerichtshof festgestellt:
„Dass eine elektrische Anlage nicht den Vorschriften der Elektrotechnikverordnung (ETV) 2002 entspricht, ist für sich alleine noch nicht geeignet, eine Unbrauchbarkeit der Wohnung zu bewirken. Bei Nichterfüllung der Voraussetzungen des § 7a ETV ist aber eine potenzielle Gefährlichkeit der Anlage zu vermuten, was der Vermieter widerlegen kann. Misslingt dieser Gegenbeweis, kann eine Mietzinsminderung berechtigt sein.“
E-Befund und Versicherung
Grundsätzlich gibt es keine gesetzliche Verpflichtung, einen E-Befund für den Versicherungsschutz vorzulegen. Die Versicherung kann aber die Schadensregulierung verweigern oder Regressansprüche geltend machen, wenn es zum Schaden kommt und kein Nachweis der Überprüfung der Anlage vorgelegt werden kann. Zur Sicherstellung des Versicherungsschutzes ist ein gültiger E-Befund also ratsam.
Elektrobefund Einfamilienhaus
Anders sieht die Rechtslage bei der Vermietung von Einfamilienhäusern aus. Einfamilienhäuser fallen in Österreich nicht unter das Mietrechtsgesetz, sondern unterliegen dem Allgemein Bürgerlichen Gesetzbuch. Hier besteht für Vermieter keine Pflicht, dem Mieter einen Elektrobefund vorzulegen. Es ist jedoch aus Sicherheits- und Haftungsgründen ratsam, die Elektroinstallationen des Einfamilienhauses vor der Vermietung überprüfen zu lassen und in weiterer Folge dem Mieter einen gültigen Elektrobefund vorzulegen.
Ist ein Elektrobefund beim Verkauf von Immobilien Pflicht?
Nein. Es gibt in Österreich derzeit keine gesetzliche Verpflichtung der Vorlage eines Elektrobefunds beim Verkauf von einer Wohnung oder beim Verkauf von einem Haus. Nur die Vorlage eines Energieausweises ist Pflicht beim Verkauf oder bei Vermietung einer Immobilie.
Ist ein gültiger Elektrobefund beim Verkauf einer Wohnung vorteilhaft?
Ein gültiger E-Befund kann beim Verkauf durchaus von Vorteil sein, insbesondere wenn die Wohnung sich in einem guten Zustand präsentiert und für potenzielle Käufer einzugsbereit erscheint. Ist die Wohnung sanierungsbedürftig, etwa wenn noch alte Schraubsicherungen vorhanden sind, wird den Käufern klar sein, dass eine Modernisierung der Elektroinstallation notwendig ist.
Hier macht es keinen Sinn eine Überprüfung der Elektroanlagen zu beauftragen.
Wohnungsverkauf ohne gültigen Elektrobefund?
Der Verkäufer kann auch ein Haftungsrisiko haben, wenn die Elektroinstallationen nicht den geltenden Sicherheitsvorschriften entsprechen und dies nicht offengelegt wird. Besonders problematisch wird es, wenn der Verkäufer von schwerwiegenden Mängeln der elektrischen Anlage weiß und diese nicht offenlegt bzw. bewusst verschweigt. Beim Verkauf von Immobilien ist Transparenz die beste Strategie, um möglichst keine Haftungen einzugehen.
Elektrobefund und Sorglospaket von Immobilienmakler Brehm
Wenn wir mit der Vermittlung einer Immobilie beauftragt sind, informieren wir private Vermieter über die Pflicht der Vorlage eines Elektrobefundes an den Mieter. Insbesondere dann, wenn eine veraltete Elektroanlage augenscheinlich ist. Der Vermieter entscheidet selbst, ob er einen Elektrobefund ausstellen lassen will.
Elektroattest
In Österreich wird neben dem Begriff Elektrobefund auch der Begriff Elektroattest synonym verwendet. Es gibt jedoch einen Unterschied.
Das Elektroattest ist eine spezifische Prüfung für einzelne Geräte oder Installationen. Ein Elektroattest wird für Maschinen oder elektrische Betriebsmittel erstellt.
Also während der Elektrobefund zum Nachweis der Sicherheit der ganzen Elektroanlage dient, ist der Elektroattest als Nachweis einzelner elektrischer Geräte oder Installationen vorgesehen. Ein Elektroattest wird für einfachere Nachweise verwendet und ist weniger umfangreich als ein Elektrobefund.
Wer darf einen E-Befund erstellen?
Den E-Befund kann nur ein konzessioniertes Elektrounternehmen ausstellen.
Gibt es eine Prüfpickerl, ein Wartungspickerl oder Servicepickerl?
Während Installateure nach der Thermenwartung im Regelfall ein Wartungspickerl, Servicepickerl oder ein Pickerl mit „Nächste Wartung fällig: [Datum]“ anbringen, gibt es bei der Überprüfung der Elektroinstallationen von einer Wohnung einen schriftlichen Elektrobefund.
Bei Elektroattesten einzelner Geräte oder Maschinen für den gewerblichen Bereich gibt hingegen sehr wohl ein Prüfpickerl.
Links:
https://www.elektroinnung-wien.at/
