Wohnungssanierung in Wien

Wichtige Aspekte bei der Wohnungssanierung

Prüfung der Genehmigungspflicht

Im Wesentlichen sind jegliche Änderungen und Instandsetzungen von Bauwerken bei der Baubehörde anzeigepflichtig, die im Gebäudeinneren vorgenommen werden und die zu einer Änderung der Raumaufteilung oder zu einer Änderung der bewilligten Raumwidmung führen. Das heißt, sobald Sie eine Stück Wand entfernen, einen Mauerdurchbruch in einer Wand herstellen oder eine zusätzliche Wand aufstellen wollen, benötigen Sie eine baubehördliche Bewilligung

Warum die baubehördliche Bewilligung notwendig ist:

Neben der gesetzlichen Verpflichtung, eine baubehördliche Bewilligung einzuholen, sollten Sie die folgenden Konsequenzen eines Verzichts berücksichtigen:

• Unsicherheiten bei der Planung: Ohne behördliche Genehmigung haben Sie keine Garantie, dass Ihr geplanter Umbau überhaupt bewilligungsfähig ist.
• Wertminderung beim Verkauf: Ein nicht bewilligter Umbau kann den Kaufpreis Ihrer Immobilie erheblich mindern und potenzielle Käufer abschrecken.
• Die Anforderungen der Baubehörde werden laufend erhöht. Während der geplante Umbau heute noch genehmigungsfähig ist, besteht das Risiko, dass in einigen Jahren so keine Bewilligung mehr möglich ist.
• Beispiele:
  • Mauerdurchbruch im Altbau: Früher konnte ein Mauerdurchbruch für eine Türöffnung im Altbau häufig mit einem einfachen Überlager bewilligt werden. Aufgrund verschärfter statischer Anforderungen ist heute in vielen Fällen der Einbau eines Stahlrahmens erforderlich, um eine Genehmigung zu erhalten. Hätten Sie den Mauerdurchbruch damals bewilligen lassen, wäre dies mit einem Überlager möglich gewesen. Wenn Sie den Mauerdurchbruch jetzt nachträglich bewilligen lassen wollen, müssen Sie nachträglich aufwändig und kostenintensiv einen Stahlrahmen einbauen.
  • Fenstertausch im Altbau: Die Vorschriften werden laufend verschärft. Während früher eine einfache Anzeige ausreichte, gelten heute strengere Regelungen, insbesondere in Schutzzonen oder bei Gebäuden, die vor 1945 errichtet wurden. In einigen Fällen wird der Einbau von Kunststofffenstern in Altbauten mittlerweile gar nicht mehr bewilligt.

Wie lange dauert die Sanierung einer Wohnung?

Eine Wohnungssanierung dauert im Regelfall zwischen 2 und 4 Monaten.

Die Dauer hängt von mehreren Faktoren ab.

• Behördliche Bewilligung: Ist eine Genehmigung erforderlich, kann dies die Gesamtzeit beeinflussen.
• Definition des Leistungsumfangs: Je schneller der genaue Sanierungsumfang festgelegt ist, desto zügiger kann die Umsetzung starten.
• Kritischer Pfad: Die Küchenbeauftragung: Falls die Wohnung eine neue Küche erhalten soll, ist es essenziell, diese frühzeitig zu planen und zu bestellen. Küchenstudios benötigen nach Bestellung und Anzahlung in der Regel 10 bis 11 Wochen für die Lieferung – in der Weihnachtszeit oder bei Sonderanfertigungen kann diese Frist noch deutlich länger ausfallen.

Eine vorausschauende Planung ist daher entscheidend, um Verzögerungen zu vermeiden.

Kosten einer Wohnungssanierung

Die Kosten für eine Wohnungssanierung können stark variieren und hängen von mehreren Faktoren ab, wie dem Umfang der Sanierung, der Größe der Wohnung, der Zugänglichkeit und weiteren individuellen Gegebenheiten. Daher gibt es keine universell gültigen Richtwerte. Dennoch lassen sich grobe Orientierungspunkte nennen:

Kosten für die Komplettsanierung einer Altbauwohnung:
Für die umfassende Sanierung einer Altbauwohnung ab einer Größe von mindestens 50 m² sollten Sie mit circa 1.200 €/m² Baukosten (inklusive Umsatzsteuer) für einen normalen Standard rechnen. Dieser Richtwert bezieht sich auf den Stand Ende 2024.

Der Baukosten Richtwert einer Komplettsanierung einer Altbauwohnung umfasst:

• Baumeisterarbeiten: Durchführung notwendiger Bauarbeiten, ausgenommen großflächige Wanddurchbrüche
• Heizung: Einbau einer Gasetagenheizung mit Unterputz- oder bodenverlegten Leitungen
• Wasser- und Abwasserleitungen: Austausch sämtlicher Leitungen ab dem Hauptstrang, inklusive Anschlüssen für eine neue Küche
• Bad und WC: Komplette Umgestaltung und Erneuerung
• Elektrik: Modernisierung der elektrischen Anlagen gemäß aktuellem technischen Standard
• Bodenarbeiten: Reparatur des vorhandenen Parketts oder Einbau eines neuen Parkettbodens, inklusive Erneuerung der Unterbodenkonstruktion
• Türen: Austausch oder Instandsetzung der Innentüren sowie Instandsetzung der Wohnungseingangstür (sofern möglich)
• Oberflächen: Erneuerung und Instandsetzung aller Boden-, Wand- und Deckenoberflächen

Nicht im Altbau- Sanierungsrichtwert enthalten sind:

• Fenstertausch:
  • Richtwert im Zuge der Wohnungssanierung: 1.440 € pro Altbaufenster (2024) in Kunststoffausführung inkl. fachgerechten Einbau.
  • Achtung: Ein Fenstertausch benötigt eine behördliche Genehmigung. Für vorgeschriebene Holzkastenfenster ist entweder eine Sanierung oder ein kompletter Austausch notwendig, was kostenintensiver ist.
• Küche: Eine vollwertige Standardküche (inkl. Geräte und Einbau) für Vermietungszwecke beginnt bei ca. 5.000 €. Die Kosten sind nach oben offen, je nach Ausstattung und Qualität
• Wohnungseingangstür: Die Kosten hängen von der Größe und einer eventuell erforderlichen Brandschutzklasse ab.

Faktoren, die die Baukosten einer Wohnungssanierung beeinflussen:

• Individuelle Wünsche: Sonderwünsche bei Materialien und der Ausstattung
• Wohnungsgröße und Anzahl der Bäder (der Einbau eines neuen Bades und einer Etagenheizung auf 30m² verursachen am Quadratmeter höhere Baukosten als bei einer 90 m² Wohnung)
• Lage der Wohnung im Gebäude: Die Zugänglichkeit spielt eine große Rolle. Wohnungen im vierten Stock ohne Lift oder in schwer zugänglichen Hofgebäuden verursachen höhere Kosten, da der Materialtransport und die Entsorgung von Bauschutt arbeitsintensiver sind.
• Marktsituation: Der Wettbewerb zwischen den anbietenden Baufirmen beeinflusst die Preise.

Kosten einer Wohnungssanierung einer Wohnung aus den Baujahren nach 1945

Die Sanierungskosten für Wohnungen aus den 60er, 70er oder 80er Baujahren weisen eine größere Bandbreite auf als bei klassischen Altbauwohnungen. Während bei der Altbauwohnung häufig eine Komplettsanierung notwendig ist, kommt bei einer Wohnung aus 60, 70 oder 80er auch nur eine kostengünstigere Teilsanierung in Frage. In Gebäuden mit Zentralheizung entfällt beispielsweise die Erneuerung der Heizungsanlage, was die Sanierungskosten reduziert.

Die Qualität und Beschaffenheit der Bausubstanz der Häuser variiert stark. Das Verlegen von Leitungen im Ziegelmauerwerk ist mit weniger Aufwand verbunden, als wenn die Wohnungsinnenwände zum Teil 7cm dünn sind oder die Innenwände größtenteils Betonwände sind. In solchen Fällen können die Kosten sogar die der Altbausanierung übersteigen.

Preiswerte und hochwertige Wohnungssanierung

Das Sanierungsteam der Brehm Immobilien GmbH steht für preiswerte Wohnungssanierungen, die höchste Qualität mit einem fairen Preis verbindet. Preiswert bedeutet bei uns nicht einfach billig, sondern das beste Verhältnis zwischen Qualität und Kosten.

Hochwertige Sanierung:

Wir setzen auf langlebige Materialien, sorgfältige Ausführung und fachmännische Planung. Das Ziel ist eine Sanierung, die nicht nur ästhetisch überzeugt, sondern auch robust und nachhaltig ist. So vermeiden wir teure Nachbesserungen und schaffen langfristige Werte.

Risiko einer billigen Sanierung

Billigsanierungen mögen auf den ersten Blick verlockend wirken, bergen jedoch erhebliche Risiken:

Bei Baufirmen, die unterpreisig (zu Dumpingpreisen) anbieten, wird bei der Materialqualität (minderwertige, nicht langlebige Materialien), bei den Personalkosten (unqualifiziertes, ungeschultes Personal, keine Fachhandwerker, mangelnde Expertise) und bei der Ausführungsqualität (schnell, schnell…) gespart. Die Ergebnisse der Wohnungssanierung sind nicht zufriedenstellend und versteckte Folgekosten und der damit verbundene Ärger und Kosten sind vorprogrammiert. Unsere Erfahrung ist: Wer billig saniert, saniert in der Regel zweimal.

Missstände und Probleme, die bei der Beauftragung einer unprofessionellen Baufirma drohen:

Die Wahl einer unprofessionellen Baufirma kann Konsequenzen nach sich ziehen, die nicht nur die Qualität der Sanierung beeinträchtigen, sondern auch erhebliche Stresssituationen und zusätzliche Kosten verursachen:

Technische und bauliche Mängel:

• • Statik Probleme: Unsachgemäße Eingriffe in tragende Wände können die Stabilität des Gebäudes gefährden.
  • Fehlerhafte Abdichtungen: Besonders im Badezimmer führen mangelhafte Abdichtungen schnell zu Feuchtigkeitsschäden.
  • Wiederholte Fehler in der Ausführung: Schlampige Arbeiten müssen oft mehrfach nachgebessert werden.

Ungerechtfertigte Mehrkostenforderungen:

• • Die Baufirma stellt zusätzliche Kosten in Rechnung und stellt die Mehrkosten als begründet und notwendig dar.
  • Bei Nichteinigung droht Baustopp oder rechtliche Auseinandersetzungen

Terminüberschreitungen und Stillstand:

• • Nichteinhaltung von Fristen und zugesagten Terminen
  • Abbruch der Bauarbeiten: Die Sanierung wird einfach nicht fertiggestellt.

Negative Auswirkungen auf das Umfeld:

• • Beschwerden von Nachbarn: Übermäßiger Lärm, Staub oder Schäden im Stiegenhaus und Lift können zu Konflikten führen.

Diese Probleme verursachen während und nach der Bauphase erheblichen Stress, Frustration, Verzweiflung, Erschöpfung und Ärger. Die vermeintliche Ersparnis durch die Beauftragung einer Billigfirma wird durch zeitaufwendige Nachbesserungen, Ärger und zusätzliche Kosten mehr als zunichtegemacht.

Budget für die Wohnungssanierung

Eine Wohnungssanierung kostet viel Geld. Von Vorteil ist es, wenn ein ausreichendes Budget für die Wohnungssanierung zur Verfügung steht, damit bei der Sanierung keine Kompromisse eingegangen werden müssen. Bei der Wohnungssanierung handelt es sich um eine langfristige Investition, die – wenn sie richtig durchgeführt wird – auch zu einer Wertsteigerung des Immobilienwerts führt. Sollte die aktuelle Liquidität für eine durchgreifende Wohnungssanierung derzeit nicht vorhanden sein, so macht ein Kredit für die Wohnungssanierung durchaus Sinn.

Kompromisse bei der Wohnungssanierung

Wenn Sie planen, die Wohnung in den kommenden Jahren selbst zu bewohnen oder zu vermieten, können Kompromisse bei der Sanierung später Ihre Wohnqualität oder die Attraktivität für zukünftige Mieter beeinträchtigen. In solchen Fällen werden Sie sich nachträglich wünschen, die notwendigen Arbeiten von Anfang an vollständig umgesetzt zu haben. Es ist jedenfalls vorteilhaft, die Wohnungssanierung in einem Zug durchzuführen und nicht in zwei Anläufen. Erstens, wenn Sie in der Wohnung wohnen, sind nachträgliche Baumaßnahmen, verbunden mit Staub- und Lärmbelastung und die Anwesenheit von Handwerkern sehr belastend. Zweitens sind einzelne Sanierungsmaßnahmen teurer, als wenn Sie diese im Zuge der Sanierung der gesamten Wohnung durchführen.

Wenn ein realistisches, aber beschränktes Budget für die Wohnungssanierung zur Verfügung steht, sollten die Wohnung Sanierungsmaßnahmen darauf abgestimmt werden. Hier gilt es im Vorfeld zu überlegen, welche Sanierungsmaßnahmen jedenfalls durchgeführt werden sollen und welche nur bei noch vorhandenen Budgetmittel in Angriff genommen werden sollen.

Falls das Budget für die Wohnungssanierung begrenzt ist, sollten Sie sich im Vorfeld genau überlegen, welche Maßnahmen unbedingt notwendig sind und welche nur dann durchgeführt werden sollen, wenn noch Mittel übrig sind. In solchen Fällen kann es sinnvoll sein, in der Ausschreibung sogenannte „Optional Positionen“ zu berücksichtigen, also zusätzliche Arbeiten, die nur dann beauftragt werden, wenn das Budget es zulässt.

Wir empfehlen, bei der Wohnungssanierung keine Kompromisse in wesentlichen Punkten einzugehen und nur bei „Luxussanierungswünschen“ Abstriche zu machen. Sollte sich die wesentlichen Sanierungsmaßnahmen mit den vorhandenen Geldmitteln nicht ausgehen, so besteht die Möglichkeit, einen Kredit für die Wohnungssanierung aufzunehmen.

Kredit für die Wohnungssanierung – Sanierung ohne Eigenmittel möglich?

Bei der Finanzierung einer Wohnungssanierung unterscheidet man grundsätzlich zwischen zwei Szenarien:

• Kauf einer sanierungsbedürftigen Wohnung mit Hilfe einer Hypothekar Besicherung: In diesem Fall werden die Kosten der Wohnungssanierung bereits beim Kauf der Wohnung mitfinanziert.
• Kredit für eine Sanierung einer bereits im Eigentum befindlichen Wohnung: Hier wird ein separater Kredit ausschließlich für die Sanierung aufgenommen.

Für beide Fälle gilt die Kreditinstitute-Immobilienrichtlinie (KIM-Verordnung), die seit dem 1. August 2022 in Österreich in Kraft ist. Diese Verordnung legt Kriterien für die Kreditvergabe an Wohnimmobilien fest und umfasst zwei wesentliche Punkte:

• Die monatliche Kreditrate darf maximal 40% des verfügbaren Haushaltseinkommen betragen
• Eigenkapitalquote Beim Kauf einer Immobilie müssen 20% des Immobilienwertes als Eigenkapital eingebracht werden.

Bei einer Wohnungssanierung Finanzierung empfiehlt es sich ab einer gewissen Höhe, jedenfalls ab 50.000 Euro, eine hypothekarische Besicherung zu wählen, da der Zinssatz im Regelfall deutlich besser sein wird. Zusätzlich kann bei der hypothekarischen Besicherung eine längere Laufzeit vereinbart werden (auch 30 Jahre) und somit die monatliche Kredit- Rückzahlungsbelastung minimiert werden. Im Gegensatz dazu sind bei reinen „Privatfinanzierungen“ die Laufzeiten meist auf 8 Jahre begrenzt.

Eigenmittel bei der Kredit Wohnungssanierung sind – für nicht oder nur zum Teil mit Hypothekarkrediten belastete Eigentumswohnungen – im Regelfall nicht notwendig, da die hypothekarische Besicherung ausreicht.

Bei Bedarf unterstützen wir Sie bei der Erlangung einer Finanzierung für die Sanierung Ihrer Eigentumswohnung. Wir haben ausgezeichnete Finanzierungskontakte, die im Regelfall schneller und zu wesentlich besseren Konditionen als die Hausbanken eine verbindliche Finanzierungszusage von unterschiedlichen Banken erlangen.